의정부지방법원 2025타경71992. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0095호입니다. 감정평가상 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용 중인 집합건물로, 일반 아파트가 아닌 상업·업무 관련 시설입니다.

소유자 명노성은 2024년 7월 23일 매매를 원인으로, 같은 달 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 1,402,819,200원입니다. 같은 날 등촌동새마을금고의 채권최고액 1,128,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어졌습니다. 등촌동새마을금고가 임의경매를 신청한 뒤 해당 근저당권은 권리이전 등기를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다.

이번 물건의 핵심은 권리관계와 가격을 분리해서 판단하는 데 있습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현재 점유자의 권원·세금 배당·근린생활시설의 실제 거래가격은 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정

말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈·중앙농업협동조합·경기신용보증재단·계동준의 가압류와 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 한국자산신탁 및 코리아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 다만 실제 소유권 및 점유관계에 관해서는 최신 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.

② 점유·임대관계 — '한끼국밥' 영업 현황 확인이 핵심

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서 비고에는 현황상 표시가 '한끼국밥'이라고 명시되어 있습니다.

또한 매각물건명세서는 영업을 위한 인테리어 설비 등이 평가에서 제외됐다고 기재합니다. 음식점 설비와 관련한 소유권, 철거·원상복구, 영업 종료 및 인도 범위를 반드시 확인해야 합니다. 감정가에 영업 설비의 가치가 포함된 것으로 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시장가격은 아니다

최초 감정가는 1,403,000,000원이며, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 481,229,000원입니다. 감정가 대비 가격은 약 34.3% 수준입니다.

소유자의 기존 거래가액은 1,402,819,200원으로 감정가와 유사합니다. 그러나 해당 거래는 2024년의 과거 거래이며, 현재의 근린생활시설 시장가격을 직접 증명하지는 않습니다. 특히 다회 유찰 상태에서는 동일 건물·유사 층·동일 용도 실거래 및 실제 매물 호가를 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 481,229,000원 가정)

추정 집행비용 7,212,290원을 먼저 차감하면, 근저당권에 배당 가능한 금액은 474,016,710원입니다. 최초 설정 당시 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 추정이며, 신청채권자의 청구액 966,768,290원 역시 전액 충족되지 않습니다.

배당 시뮬레이션에서 전체 채권액은 1,721,280,558원, 채권자 총배당액은 474,016,710원, 미배당액은 1,247,263,848원입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

근저당 배당은 원래 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 배당은 현재 권리자인 새마을금고중앙회의 채권계산서 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 별도 판단

매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당·가압류·압류 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리를 전제로 한 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 추정 인수액은 0원입니다.

다만 미상 점유자의 임차권 및 보증금 관계가 새롭게 확인되는 경우에는 실제 인수 여부를 다시 분석해야 합니다. 예상 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 취득 총비용까지 같은 비율로 감소한다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 중·소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 지하 4층·지상 10층 규모의 건물 내 1층 시설입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재경보설비, 에스컬레이터, 승강기, 시스템 방식 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공장 지원시설인 근린생활시설로 이용 중입니다. 일반적인 주거용 아파트와 동일한 수요·가격 지표를 적용해서는 안 됩니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 대로 및 중로에 접하는 입지입니다. 공시지가 자료상 4,597,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공공주택지구 및 공장설립 관련 제한 등 토지이용상 여러 규제사항이 존재합니다. 실제 영업·업종 변경 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설의 실제 거래 수요는 영업상권과 입점 상태에 영향을 받습니다. 3회 유찰된 현재 가격만으로 재매각 용이성이나 임대수익을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 점유자 확인. '한끼국밥'의 실제 영업자, 임대차계약 당사자, 사업자등록 및 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 임대차 위험. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 임차인의 대항력 가능성, 보증금 및 인수 여부를 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 검증하세요.
• 인테리어·설비. 영업용 인테리어와 설비가 감정평가에서 제외됐습니다. 소유권 귀속, 매각 포함 여부, 철거 및 원상복구 범위를 구분해야 합니다.
• 최신 권리관계. 기존 근저당권의 권리이전 내역과 새마을금고중앙회의 현재 채권자 지위를 최신 등기부 및 배당 관련 자료와 대조해야 합니다.
• 세금·압류. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 배당 순위, 국민건강보험공단 압류를 포함한 실제 채권 내역을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 하락 폭에 의존하지 말고, 현대테라타워디아이엠씨 내 유사 근린생활시설의 실거래, 실제 매물가격·공실 현황·임대 조건을 비교해야 합니다.
• 관리비·보유비용. 관리사무소에서 체납 관리비, 공용부분 부담 및 실제 유지관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 영업 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려온 가격, 그러나 시세 검증이 먼저”

이 사건은 감정가 1,403,000,000원의 근린생활시설이 3회 유찰되어 481,229,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준과 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 입찰 매력이 확정되지는 않습니다. 현황상 음식점 표시가 있고 임대관계는 미상이며, 영업용 인테리어·설비는 평가에서 제외됐습니다. 압류에 따른 조세 배당 문제와 실제 점유자의 권원도 검증해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가가 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 확인할 수 있는 최신 거래 근거가 필요합니다.

등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·실거래·환금성 판단은 보류할 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득 총비용과 근린생활시설로서의 현재 시장가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.