춘천지방법원 2025타경2305. 등기상 건물 소재지는 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-20, 도로명주소는 강원특별자치도 인제군 상남면 솔개길 29-45로 확인됩니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 실제 입찰 판단에서는 건물과 토지가 함께 묶인 일괄매각 구조 및 농지 관련 조건을 같이 봐야 합니다.
등기상 현재 소유자는 강다운입니다. 말소기준은 2024.01.05 설정된 김연옥의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이고, 2025.09.23 김연옥이 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청 청구액은 282,383,561원입니다. 앞서 설정된 더케이저축은행주식회사와 최영근의 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 장애물이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2305 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-7 |
| 등기상 건물 | 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-20 · 솔개길 29-45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 |
| 소유자 | 강다운 |
| 감정가 / 최저가 | 580,684,500원 / 139,423,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 신청채권자 / 청구 | 김연옥 / 282,383,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 공시지가 33,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 139,423,000원이고 4회 유찰 상태입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격 자체보다 농지취득자격증명, 현황변경 원상회복 가능성, 건축물대장 도면과 실 건물의 차이 같은 조건부 위험을 먼저 해소해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,751,922원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김연옥 | 300,000,000원 | 136,671,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자 김연옥에게 136,671,078원이 배당되고 163,328,922원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 특수조건 — 권리보다 중요한 실무 리스크
또한 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 목록2 지상의 견사·조형물·컨테이너 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장에 존재하는 시설 전부가 낙찰 대상이라고 전제하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제군 상남면 미산리 ‘미산2리 마을회관’ 남동측. 주변은 단독주택·펜션·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생설비·급배수설비·보일러설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지 660.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 주변이 단독주택·펜션·농경지 중심이고 농지취득 및 현황 확인 절차가 필요한 만큼, 일반적인 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2에 필요한 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 농지 전용 상태. 2018.5.8. 전용협의 및 단독주택 신축 목적과 현재 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 허가 없이 변경된 부분이 있는지 현장과 행정기관 자료를 대조해야 합니다.
- 건물 현황. 목록4 1층의 건축물대장 도면과 실제 건물 좌·우 반전 문제를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록2 지상의 견사·조형물·컨테이너 등이 낙찰 대상에서 제외된다는 점을 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대·점유. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰이라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 단정하지 말고 토지·건물 개별 가치와 현지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.05 김연옥 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 농지와 현황입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 무허가 현황변경 시 원상회복 가능성, 목록4의 도면·실 건물 좌우 반전, 매각 제외 시설까지 함께 확인해야 합니다. 게다가 4회 유찰 상태임에도 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거도 부족합니다. 권리 인수는 0원이지만, 입찰 전 행정·현황 검증을 통과해야 하는 고주의 물건으로 보는 것이 맞습니다.
