춘천지방법원 2025타경2305. 사건 표시는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 건물은 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-20, 도로명주소는 솔개길 29-45이며, 소유자는 강다운입니다. 강다운은 2022년 2월 4일 소유권을 이전받았고, 현재 말소기준권리는 2024년 1월 5일 설정된 김연옥의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기초로 2025년 9월 23일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 과거 더케이저축은행 120,000,000원 근저당권과 최영근 130,000,000원 근저당권은 각각 이미 말소됐고, 김연옥 근저당권 및 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 적고 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 등기상 인수 0원과 실제 현장 점유상태 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 555-7 · 건물 등기상 미산리 555-20 · 도로명주소 솔개길 29-45 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 · 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 · 벽지 및 일부 타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 강다운 (2022.02.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 580,684,500원 / 139,423,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김연옥 / 282,383,561원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 김연옥 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 김연옥 근저당
과거 근저당권 두 건은 현재 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2022년 9월 29일 더케이저축은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2023년 10월 10일 말소됐고, 2023년 5월 11일 최영근의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2024년 1월 5일 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 김연옥의 300,000,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025년 9월 23일 김연옥을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저매각가는 139,423,000원으로, 4회 유찰 뒤 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 580,684,500원에서 크게 내려왔다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 물건은 단독주택 이용 건물과 토지가 묶여 있고, 목록 1·2에는 농지취득자격증명이 필요하며, 일부 지상 시설은 평가·매각에서 제외됩니다. 목록 4 건물에는 건축물대장 도면과 실제 건물의 좌우 반전 문제도 기재돼 있습니다. 이런 현황은 일반적인 표준화 주택처럼 감정가 할인율 하나로 가격을 판단하기 어렵게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,751,922원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김연옥 | 300,000,000원 | 136,671,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김연옥 근저당권 채권최고액 300,000,000원 중 136,671,078원이 배당되고, 미배당은 163,328,922원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김연옥 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 139,423,000원 | 136,671,078원 | 163,328,922원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,596,100원 | 95,439,370원 | 204,560,630원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,317,270원 | 66,687,559원 | 233,312,441원 | 0원 |
④ 매각조건·현황 리스크 — 이 사건의 핵심
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 ‘미산2리 마을회관’ 남동측에 위치하며, 주위는 단독주택·펜션·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비와 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 전, 토지면적은 660.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 33,300원/㎡입니다. 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없고 단독주택 이용 건물과 토지가 결합된 물건인 데다 현재 4회 유찰 상태입니다. 감정가 할인율만으로 환금성이나 적정가를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 1·2는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있으므로 응찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지 원상회복 리스크 확인. 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 농지법 제42조에 따른 원상회복 대상이 될 수 있다는 회신 내용이 있습니다.
- 목록 4 건물 현황 대조. 1층이 건축물대장 도면과 좌우 반전된 것으로 보인다는 기재를 실제 건물·도면과 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 대상 구분. 제시외 건물은 포함되지만 목록 2의 견사·조형물·컨테이너 등은 평가 및 매각 제외이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 물건 현황과 토지·건물의 실제 가치를 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증·현황 확인이 더 중요하다
등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2024년 1월 5일 김연옥 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 현재 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리표 밖에 있습니다.
목록 1·2는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있고, 허가 없는 현황변경은 원상회복 대상이 될 수 있습니다. 목록 4는 건축물대장 도면과 실제 1층의 좌우 반전 문제를 별도로 확인해야 하며, 목록 2 지상 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 139,423,000원이 시장 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “권리는 인수 0원이지만, 농취증과 현황 검증을 통과해야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
