의정부지방법원 2025타경72027. 경기도 구리시 수택동 471-1, 4층 410호 아파트입니다. 현재 소유자는 송아영이고, 2024.02.15 소유권을 거래가 350,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.17 신진연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 조사상 2명이 확인되며 우명호는 말소기준권리보다 앞선 2017.05.01 전입, 송영구는 그보다 뒤인 2024.02.26 전입입니다. 특히 우명호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 선순위 전입이라는 사실만으로 곧바로 확정적인 대항력이나 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 330,000,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 471-1 4층 410호 · 원수택로52번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 내 4층 410호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인일 1988.05.30 |
| 소유자 | 송아영 · 2024.02.15 소유권이전 · 거래가 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신진연 / 85,721,415원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2024.02.15 우리은행 근저당권입니다. 2025.07.17 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·가압류·경매신청 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기보다 선순위 전입 점유자입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우명호 | 2017.05.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영구 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 2025.07.31 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 최근 시세보다 낮다
범우 아파트의 시장 매칭 표본은 최근 12개월 9건, 평균 385,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 448,000,000원이고, 최저매각가 330,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표도 +21.3%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.03㎡ | 1 | 448,000,000원 |
| 2026.02 | 46.03㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 46.03㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 46.03㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 46.03㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2025.12 | 46.03㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 46.03㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 46.03㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2025.11 | 46.03㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 385,000,000원 |
가격만 보면 330,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래보다도 낮습니다. 과거 전체 평균 372,727,272원보다 최근 12개월 평균 385,000,000원을 우선해 보더라도 표면 가격은 낮은 편입니다. 다만 이 사건에서는 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 85.7%를 곧바로 실제 취득가격의 할인율로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정 · 등기채권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 신진연 | 85,721,415원 | 85,721,415원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,858,585원 |
위 배당은 제공된 배당 계산상 채권 전액 배당·부족액 0원을 전제로 한 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우명호의 보증금·대항력 및 실제 배당관계가 확인되면 매수인 인수 여부와 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 가격이 내려가면 채권 부족은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 330,000,000원 | 283,721,415원 | 0원 | 40,858,585원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 24,217,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 76,278,215원 | 0원 |
등기채권 기준으로는 현재 회차 330,000,000원에서 채권 부족액이 0원입니다. 1회 유찰 시 부족액은 24,217,415원, 2회 유찰 시 76,278,215원으로 증가합니다. 다만 이 표 역시 우명호의 미상 보증금을 매수인이 인수하는지 여부를 확정하는 표가 아닙니다. 대항력 있는 임차관계가 확인되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실제 부담은 그 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
⑤ 재개발 정비구역 — 가격보다 먼저 확인할 특수조건
이 부분은 단순한 등기 말소 여부와 별개의 문제입니다. 매각물건명세서가 입찰자에게 직접 확인을 요구하고 있으므로, 시세가 385,000,000원이고 최저가가 330,000,000원이라는 가격 차이보다 조합원 지위·분양신청권의 실제 승계 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시장자료 기준)
- 입지. 구리초등학교 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지, 빌라, 다세대·단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북동측 인근에 버스정류장, 북측 근거리에 구리역(8호선·경의중앙선)이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 주변 포장도로가 있고 북측 인근에 6번국도, 북동측 근거리에 수도권제1순환고속도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 2,483,000원/㎡입니다.
- 단지. 범우 · 50세대 · 사용승인일 1988.05.30. 최근 12개월 거래 표본은 9건입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 0.0회, 매각률 100.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우명호 임대차 원본 확인. 2017.05.01 전입의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 상태와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 우명호의 보증금 중 매수인 인수 가능액이 확인되면 최저가 330,000,000원에 합산해 최근 12개월 평균 385,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 송영구 관계 확인. 송영구는 2024.02.26 후순위 전입이지만 과거 등기상 소유자·채무자와 동일 인물로 나타나 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인이 필요합니다.
- 재개발 권리 확인. 수택2동 재개발조합 및 관할 관청에서 낙찰자의 단독 조합원 지위와 분양신청권 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
맺으며 — “85.7% 할인”만 보고 들어갈 물건은 아니다
표면 수치만 보면 분명 매력적입니다. 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 385,000,000원의 85.7%이고, 최신 거래는 448,000,000원입니다. 최근 시세 추세도 +21.3%입니다. 그러나 이 물건은 가격표보다 먼저 풀어야 할 변수가 두 개 있습니다.
첫째, 2017.05.01 전입한 우명호의 보증금이 미상입니다. 보증금과 실제 임대차가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 둘째, 수택2동 재개발정비사업구역의 조합원 지위·분양신청권 제한 가능성입니다. 매각물건명세서가 직접 확인을 요구하는 사항이므로 반드시 조합과 관할 관청을 통해 검증해야 합니다.
표면 가격은 매력, 권리와 정비사업은 미확정. 이 두 가지를 해소한 뒤에도 실질취득가가 최근 시세보다 충분히 낮을 때 비로소 가격 메리트를 확정할 수 있는 사건입니다.
