의정부지방법원 2025타경72061. 남양주시 금곡동 동익빌라 비동 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 서재일이며 2014.11.24. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현 등기에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.16. 현대캐피탈의 가압류 11,705,792원이고, 뒤이어 2025.02.11. 우리은행 가압류 36,366,514원과 2025.07.22. 강제경매개시결정이 있습니다. 이들 현존 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가 150,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 73,500,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 확인 거래는 2025.10. 60,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 거래의 122.5%이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -33.1%입니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 751-2 동익빌라 비동 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 경춘로859번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 404호 |
| 소유자 | 서재일 (2014.11.24. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 36,991,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현존 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 과거 근저당권과 압류·가압류는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.10.16. 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 우리은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 발생하는 채권 미배당액은 채권자 측 부족분일 뿐, 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되어 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 중요
동익빌라(A동,B동)의 확인 거래는 5건이며 전체 평균은 83,800,000원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2025.10.의 60,000,000원 1건으로, 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 낮습니다. 최근과 이전 거래의 추세는 -33.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 31.68㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 31.68㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 32.4㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 32.4㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2021.10 | 31.68㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 83,800,000원 |
현재 최저가 73,500,000원은 전체 평균 83,800,000원과 비교하면 87.7%지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 13,500,000원 높고 122.5%에 해당합니다. 더구나 평가 대상 면적은 47.97㎡인 반면 확인 거래 면적은 31.68㎡·32.4㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 해당 거래는 방향을 보는 참고자료로 사용하되 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,705,792원 | 11,705,792원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 36,366,514원 | 36,366,514원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 36,991,269원 | 23,704,694원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 85,063,575원 중 예상배당은 71,777,000원으로, 부족액은 13,286,575원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남양주시 금곡동 복지회관사거리 북서측 인근으로, 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층이며 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,055,000원/㎡, 토지면적은 586.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 동익빌라(A동,B동)는 18세대이며 확인 거래는 5건입니다. 평가 대상 면적 47.97㎡와 확인 거래 면적이 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 우선. 전체 평균 83,800,000원보다 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래가 이전 거래 대비 -33.1%이므로 현재 최저가 73,500,000원을 ‘충분히 싸다’고 전제하지 않아야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 47.97㎡와 실거래 표본 31.68㎡·32.4㎡가 달라 동일면적 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.10.16. 현대캐피탈 가압류를 기준으로 이후 우리은행 가압류와 경매개시결정의 소멸 관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 13,286,575원은 매수인 인수액이 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 아직 보수적으로
이 물건은 등기상 현재 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원인 점이 장점입니다. 하지만 가격에서는 반대 신호가 분명합니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔음에도 최저가 73,500,000원은 최신 거래 60,000,000원의 122.5%이고, 최근 거래 추세도 -33.1%입니다. 게다가 비교 거래의 면적이 평가 대상 47.97㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리 위험이 낮다는 이유만으로 현재 회차에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 최근 실거래와 추가 확인을 전제로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
