의정부지방법원 2025타경72072. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 5층 CA05-012호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 지식산업센터 단위세대입니다. 현 소유자는 황재희이고, 2022.07.20 소유권이전등기와 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 156,000,000원이고 바로 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.07.24 농협은행의 임의경매개시결정, 2025.08.26 신한자산신탁의 245,950,000원 가압류가 이어졌지만 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 81,395,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이미 2회 유찰된 비주거성 집합건물이고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 가격 메리트는 실제 매매사례·임대수요와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층씨에이05-012호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 지식산업센터 단위세대 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 5층 · 2022.06.03 사용승인 |
| 소유자 | 황재희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,113,000원 / 81,395,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 134,788,076원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2022.06.23 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.07.20 황재희 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행의 경매개시결정과 신한자산신탁의 가압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%여도 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 166,113,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,395,000원입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 56,976,500원, 4회 유찰 시 39,883,550원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 시장가격이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 81,395,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,976,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,883,550원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,865,110원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 79,529,890원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 245,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 401,950,000원 중 79,529,890원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 322,420,110원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 도농고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 상태입니다.
- 이용. 감정평가상 지식산업센터 단위세대로 이용 중이며, 승강기설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 4차선, 서측 5차선, 남측 4차선, 북측 6차선 도로와 접해 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 4,301,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되며 상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 현재 최저가 81,395,000원이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용 주체를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 지식산업센터 단위세대로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 업종과 용도 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 2회 유찰된 물건입니다. 단순히 가격이 내려갔다는 결과보다 응찰이 붙지 않은 이유를 실수요·임대수요·환금성 측면에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 322,420,110원의 미배당이 생기더라도 현재 권리구조상 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.07.20 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 81,395,000원 매각 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 166,113,000원에서 2회 유찰돼 81,395,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 게다가 사건상 근린시설, 감정평가상 지식산업센터 이용 물건이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과 가능하되, 실제 점유와 시장가격·수요를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 C등급 유형으로 보는 것이 합리적입니다.
