의정부지방법원 2025타경72108. 남양주시 오남읍 양지리 삼신아파트 101동 19층 1908호, 전유면적 84.96㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김민곤이며, 2020.12.10 소유권이전 등기 당시 거래가액은 217,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 143,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 말소기준 이후의 애큐온저축은행 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 조성진 1명입니다. 전입일은 2024.01.31로 말소기준일 2020.12.10보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 보증금 15,000,000원과 월차임 850,000원의 임대차입니다. 배당요구도 2025.10.17 접수돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부가 확인된 상태는 아니므로, 그 부분을 임의로 확정해서 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 105 삼신아파트 101동 19층1908호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.96㎡ · 계단식 · 지상21층 중 19층 |
| 소유자 | 김민곤 · 2020.12.10 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 164,793,706원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.12.10 을구 6번 근저당권입니다. 신한은행 명의로 설정된 채권최고액 143,000,000원의 근저당이며, 2025.04.28 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 애큐온저축은행 근저당 78,000,000원·93,600,000원과 2025.07.31 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성진 | 1908호 | 2024.01.31 | 15,000,000원 | 850,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
조성진의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.10.17입니다. 임차보증금 15,000,000원을 매수인이 그대로 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 78,000,000원 | 35,652,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 93,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 182,000,000원 가정에서 채권 총액 314,600,000원 중 178,652,000원이 배당되고 135,948,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 135,948,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 189,783,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 227,425,241원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 84.96㎡의 계단식 아파트로 이용 중이며, 지상21층 건물의 19층 1908호입니다.
- 주위환경. 오남고등학교 서남측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 승강기·난방·급배수·위생·화재경보·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북동측으로 외곽공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역·성장관리계획구역이며 대로3류에 접합하고 소로1류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금. 재매각 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. 현재 회차 기준 36,400,000원입니다.
- 임차인. 조성진의 전입은 2024.01.31로 말소기준 2020.12.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준인 신한은행 근저당은 한국주택금융공사로 이전등기가 돼 있으므로 최신 등기부상 권리자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 후순위 담보권에 135,948,000원의 미배당이 생기지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘재매각 절차’를 먼저 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.12.10 근저당이고, 임차인 조성진의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 상당한 미배당이 발생하지만, 그 금액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
다만 이번 회차는 일반적인 신규 매각과 다릅니다. 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다. 따라서 권리분석과 별개로 입찰보증금 36,400,000원 준비와 특별매각조건 확인이 핵심입니다. 감정가 260,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 182,000,000원입니다.
