179,900,000원
인천지방법원 2024타경574205. 부평구청 남측 인근 엘비스32 제5층 501호로, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중이었습니다. 감정가는 257,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 179,900,000원입니다.
표면적인 할인액은 77,100,000원이지만 권리관계가 가격 할인을 상쇄합니다. 임차인 박정우는 2020.08.26 확정일자를 받고 2020.10.07 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 등기일은 2021.04.15이므로, 박정우의 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 290,000,000원 가운데 현재 매각가에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외한 176,581,400원이고, 부족분 113,418,600원은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경574205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 길주남로6번길 25, 제5층 제501호 (부평동, 엘비스32) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 당시 오피스텔(주거용) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 중 5층 · 임차권등기 범위 84.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 오성준 (2020.09.05 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부에 있었던 신한은행 근저당권 168,000,000원은 2020.10.08 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.15 접수된 주택도시보증공사 가압류 185,000,000원입니다. 이후 부평구·국민건강보험공단·인천세무서·부천시·연수세무서의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정우 | 2020.10.07 / 2020.08.26 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 | 말소기준보다 선순위. 현재 회차 미배당분 113,418,600원 인수 가능성 |
| 김현중 | 2024.10.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준 이후. 보증금과 계약관계는 추가 확인 필요 |
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 2.9억
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아져도 총취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 현재 회차에서는 낙찰가 179,900,000원과 인수 가능액 113,418,600원을 합한 293,318,600원이 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 179,900,000원 | 113,418,600원 | 293,318,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 125,929,999원 | 166,633,021원 | 292,563,020원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 88,150,999원 | 203,835,719원 | 291,986,718원 |
현재 회차의 실질취득액은 감정가 257,000,000원의 114.1%입니다. 2회 또는 3회 더 유찰돼도 실질취득액은 각각 292,563,020원과 291,986,718원으로, 핵심 부담은 임차보증금 290,000,000원 부근에 고정됩니다. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없지만, 적어도 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 박정우 보증금 | 290,000,000원 | 176,581,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박정우 보증금 중 176,581,400원이 배당되고 부족분 113,418,600원이 남는 구조입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 당시에는 오피스텔(주거용)로 이용 중이었습니다.
- 입지. 부평구청 남측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설· 숙박시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평구청역 (지하철 7호선·인천지하철 1호선)이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호합니다.
- 건물·설비. 지하 1층, 지상 14층 철근콘크리트 건물로 승강기·소방·기계식주차장· 도시가스·난방·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 일단의 사다리형이며 업무시설과 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 3,634,000원입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 그치는지, 박정우의 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 배제까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 인수액 기준 자금계획. 확약 범위가 확인되지 않으면 최저가 179,900,000원이 아니라 실질취득 293,318,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 김현중 계약관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 공부상 용도와 실제 이용상태를 바탕으로 주택임대차보호법 적용, 대출·세금·전입 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 감정평가 당시 내부에 임차인이 거주 중인 것으로 조사됐으므로 현재 점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 체납내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “2.9억 보증금 구조”가 먼저다
이 물건은 감정가 257,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 179,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박정우의 보증금 290,000,000원이 말소기준보다 선순위이므로, 현재 배당표 기준 미배당분 113,418,600원을 인수하면 실질취득액은 293,318,600원입니다. 감정가 대비 114.1%이며, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 2.9억원에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서가 임차보증금 인수를 완전히 제거하는지 확인되기 전에는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 원문 확인 전 기준으로는 가격·권리 모두 고위험 구간입니다.
