인천지방법원 2024타경577853. 부평동 ‘수마루’ 3층 303호, 전용 52.43㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 112,000,000원에서 38,416,000원까지 내려와 겉보기 할인율이 매우 커 보이지만, 권리구조를 함께 보면 해석이 완전히 달라집니다. 2009.06.11 전입한 장헌길의 보증금과 관련해 한국토지주택공사가 85,000,000원을 대위·승계한 것으로 정리되어 있고, 현재 회차 예상배당에서는 한국토지주택공사에 37,324,512원만 배당된 뒤 47,675,488원을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “3,841만원짜리 다세대”가 아닙니다. 낙찰가 38,416,000원과 인수액 47,675,488원을 더하면 86,091,488원입니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액은 보증금 85,000,000원 안팎으로 거의 고정됩니다. 더구나 별도 실제 점유자로 김윤정이 확인되지만 보증금과 확정일자가 알려지지 않아, 현재 계산된 47,675,488원이 최종 인수부담의 상한이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경인로834번길 69, 3층 303호 (부평동, 수마루) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.43㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 곽명옥 · 2016.10.11 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 46,188,604원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 호별 위치 주의 | 공부상 303호 · 현황상 302호 기준 감정평가 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저 보인다
등기 흐름의 핵심은 2016.10.11 설정된 인천수산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 86,400,000원이었고 2017.05.12 54,000,000원으로 변경됐으며, 2025.07.02 피데스자산관리대부주식회사로 이전됐습니다. 그보다 앞선 2009.06.11 장헌길의 전입이 조사돼 있고, 이후 한국토지주택공사가 장헌길의 보증금 85,000,000원을 대위·승계한 중복신고로 정리돼 있습니다.
한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 장헌길 보증금에 대한 보증기관 대위·승계자로 보아야 하므로, 보증금 85,000,000원을 장헌길과 한국토지주택공사에 이중으로 합산하면 안 됩니다. 실제 조사된 임차인은 장헌길·김윤정 2명이고, 한국토지주택공사는 그와 별도의 제3 임차인으로 세지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장헌길 | 302호 | 2009.06.11 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김윤정 | 303호 | 2017.05.16 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 별도 인수위험 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 제3층 제303호 52.43㎡ 전부 | 2017.05.16 / 2017.04.21 | 85,000,000원 | 우선변제 대위·승계 장헌길 보증금의 중복 신고 |
③ 가격 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 비교한다
수마루의 최근 거래는 전용 43.42㎡·44.88㎡ 사례로, 이 사건 전용 52.43㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 방향을 보는 참고치로만 써야 합니다. 최근 12개월 평균은 94,300,000원, 최신 거래는 2026.05의 91,600,000원이며, 최근 가격 흐름은 이전보다 -6.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.42㎡ | 3 | 91,600,000원 |
| 2025.08 | 43.42㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2024.03 | 44.88㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2023.11 | 44.88㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 43.42㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 94,300,000원 |
현재 최저가 38,416,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 40.7%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 매력을 설명하지 못합니다. 핵심은 인수액을 더한 실질취득입니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 86,091,488원으로 최근 12개월 평균의 약 91.3%, 최신 거래 91,600,000원의 약 94.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 37,324,512원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 47,675,488원 |
| 신청채권자 인천수산업협동조합 | 46,188,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 한국토지주택공사 우선변제에 소진되고, 보증금 부족분 47,675,488원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 38,416,000원 | 47,675,488원 | 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커짐 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 58,992,842원 | 감정가 24%까지 내려가도 인수는 증가 |
| 5회 유찰 시 | 18,823,840원 | 66,914,989원 | 감정가 17%여도 실질부담은 보증금 수준에 수렴 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 희망체육공원 남동측 인근. 임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 수마루는 12세대이며 2009.01.20 준공됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(희망천지구)·주거환경개선지구·과밀억제권역입니다.
- 공시지가. 1,378,000원/㎡이며 토지는 공동주택 12세대 건부지로 이용중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았지만, 호별 위치 불일치가 별도의 핵심 확인사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호·302호 현장 대조. 공부상 303호와 현황상 302호의 실제 출입문·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 장헌길 보증금 원본 확인. 한국토지주택공사 85,000,000원이 장헌길 보증금의 대위·승계라는 점과 현재 잔존채권을 확인해야 합니다.
- 김윤정 별도 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 실제 제3 임차인이 아니라 장헌길 보증금 승계자이므로 85,000,000원을 별도로 한 번 더 더하지 않습니다.
- 근저당 이전 확인. 2016.10.11 인천수산업협동조합 근저당이 2025.07.02 피데스자산관리대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 최근 거래는 43.42㎡·44.88㎡로 이 사건 52.43㎡와 일치하지 않으므로 단순 가격비교를 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -6.6%이므로 과거 전체 평균 98,320,000원보다 최근 12개월 평균 94,300,000원과 최신 91,600,000원을 우선해 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 문건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”가 아니라 “약 8,500만원대 실질취득”
이 물건의 숫자 중 가장 위험하게 눈에 들어오는 것은 최저가 38,416,000원입니다. 하지만 실질적으로 먼저 봐야 할 숫자는 보증금 85,000,000원입니다. 현재 회차에서만도 47,675,488원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산돼 낙찰가와 합친 부담이 86,091,488원에 이릅니다. 이후 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수액이 커져 총부담은 비슷한 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 거래 평균 94,300,000원과 최신 거래 91,600,000원에 비하면 현재 계산상 실질취득은 그 아래에 있지만, 가격 하락 추세 -6.6%, 비교면적 불일치, 김윤정 보증금 미상, 그리고 공부상 303호·현황상 302호 위치 불일치가 동시에 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 임차관계와 호별 위치를 얼마나 확실히 정리하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
