78,400,000원의 표면 할인보다 ‘선순위 점유·호수 불일치’ 확인이 먼저다 — 부평 수마루 303호

인천지방법원 2024타경577853. 부평동 ‘수마루’ 4층 다세대주택 중 3층 303호, 전용 52.43㎡입니다. 감정가는 112,000,000원이고 1회 유찰돼 최저가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준은 2016.10.11 인천수산업협동조합 근저당권이며, 설정 당시 채권최고액은 86,400,000원, 2017.05.12 변경된 채권최고액은 54,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.02 피데스자산관리대부주식회사에 이전됐습니다.

현재 등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 훨씬 앞선 2009.06.11 전입자 장헌길이 등장합니다. 장헌길의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 점유 표시는 302호입니다. 그런데 감정평가서에는 공부상 303호가 현황상 302호 위치라고 기재돼 있어, 장헌길이 실제 경매목적물을 점유하는지부터 원본 도면과 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 점유상 위험을 분리해야 한다

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 1건

현황상 실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 장헌길·김윤정 2명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 세 번째 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 신고를 한 기관이므로 85,000,000원을 다른 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중이다

수마루의 확인된 실거래는 전용 43.42㎡와 44.88㎡로, 본건 전용 52.43㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접 비교가 아닌 참고가격으로 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 94,300,000원이고 최신 거래는 2026.05의 91,600,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -6.6% 하락했습니다.

최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%이고 최신 거래 91,600,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본의 전용면적이 본건과 다르고, 시장 추세도 -6.6%로 하락 중입니다. 무엇보다 선순위 점유자의 인수 여부가 확정되지 않았으므로 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 조건부 실질취득액 85,000,000원도 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 호수 위치와 임차승계 관계가 정리되지 않은 상태에서는 가격 가점보다 권리 위험을 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

산식상 총 채권액은 1,035,159,268원, 배당액은 76,588,800원, 미배당액은 958,570,468원이며 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 선순위 점유자와 과거 말소권리가 함께 반영된 결과이므로 실제 배당과 인수 판단은 현재 등기부·매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 계산해야 합니다.

⑤ 회차별 미배당 — 가격 하락이 권리 불확실성을 없애지는 않는다

유찰이 이어질수록 매각가는 54,880,000원, 38,416,000원으로 내려가지만, 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 고정됩니다. 따라서 장헌길과 한국토지주택공사 85,000,000원의 관계를 확인하지 않은 상태에서는 회차별 최저가만 비교할 의미가 제한적입니다.

⑥ 입지·물건성 메모 (감정평가 기준)

• 주위환경. 희망체육공원 남동측 인근으로 임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,378,000원/㎡입니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이며, 확인된 실거래 표본도 본건과 면적이 달라 개별 호수 가격 판단의 오차가 큽니다.
• 공부 차이. 층별평면도와 호별평면도의 위치가 서로 달라 공부상 303호를 현황상 302호 위치로 감정했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현장 호수 특정. 공부상 303호와 현황상 302호의 출입문·계량기·우편함·점유자를 직접 대조해야 합니다.
• 장헌길 임대차 원본. 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 승계 관계 확인. 한국토지주택공사 85,000,000원이 누구의 보증금에 대한 대위·승계인지 원본 문건으로 특정해야 합니다.
• 중복 계산 금지. 보증기관 신고액을 실제 임차인의 보증금과 별도의 추가 보증금으로 합산하지 마세요.
• 2016년 말소 대조. 과거 가압류·압류·근저당권이 2016.10.11 실제 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
• 배당표 재작성. 현재 유효권리와 선순위 점유자만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.6%이고 비교 거래 면적도 다르므로 83.1% 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차권등기명령 문건을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이지만, 아직 실질취득액을 모른다”

최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균 94,300,000원과 최신 거래 91,600,000원보다 낮습니다. 그러나 비교 거래의 면적이 본건과 다르고 시장은 -6.6% 하락 중입니다. 여기에 2009.06.11 전입한 장헌길, 공부상 303호와 현황상 302호의 위치 차이, 한국토지주택공사 85,000,000원의 승계 대상 불일치가 겹칩니다.

한국토지주택공사의 보증금이 장헌길의 선순위 보증금으로 확인된다면 최저가가 내려가도 실질취득액은 약 85,000,000원에서 고정될 수 있습니다. 반대로 말소기준 이후 임차권으로만 확정된다면 등기상 인수는 0원이 됩니다. 두 결론의 차이가 크기 때문에 지금 필요한 것은 추가 할인 계산이 아니라 점유 호수·임대차계약·대위승계 관계의 원본 확인입니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 78,400,000원이라는 숫자보다 “누가 어느 호수를 어떤 계약으로 점유하는가”가 낙찰 결과를 좌우합니다.