대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수 0원* — 인천 아트뷰주상복합 912호

인천지방법원 2024타경582671. 인천 남동구 구월동 아트뷰주상복합 제1동 9층 912호, 전용 14.35㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 현재 소유자는 이평화 씨로 2022.02.25. 거래가 61,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 72,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 점이 아닙니다. 임차인 전민구 씨의 보증금이 61,000,000원이고 전입일이 2022.02.11.로 말소기준인 2023.11.07. 남동구 압류보다 빠르기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 적용되는 전민구 씨의 인수액은 실질 0원*이며, 별도로 확인되는 확약 밖 임차인은 없습니다. 따라서 시세 비교 기준도 보증금 61,000,000원이 아니라 확약을 반영한 실질취득액 50,400,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 지운다

말소기준권리는 2023.11.07. 접수된 남동구 압류입니다. 이전 소유자들 명의로 설정됐던 우리은행·신한은행·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 남동구 압류와 2024.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권입니다. 전민구 씨는 2022.01.10. 임대차계약을 체결하고 2022.01.11. 확정일자를 받았으며, 2022.02.11. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 판단됩니다. 2024.02.28.에는 보증금 61,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 유찰 시나리오 — 확약 전·후 부담이 완전히 다르다

확약 미적용 총부담은 매각가와 법정 미배당 인수액의 합계입니다. 확약 반영 실질취득은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세를 먼저 본다

아트뷰 전용 13.82~14.45㎡대의 최근 12개월 실거래 5건입니다. 최근 12개월 평균은 54,300,000원, 최신 거래는 2026.04. 67,000,000원입니다.

확약 반영 실질취득액 50,400,000원은 최근 12개월 평균 54,300,000원의 92.8%로 평균보다 낮습니다. 다만 2026.01.과 2025.08.에 50,000,000원 거래가 존재해, 현재 최저가가 최근 거래 범위를 크게 이탈한 가격은 아닙니다.

전체 12건 평균은 61,291,666원이지만, 2022년의 76,500,000원과 100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -18.1% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 82.2%라는 수치만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 이 물건은 최근 평균보다 낮지만 하락장을 압도할 정도의 깊은 할인은 아닌 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)

법정 배당 계산상 임차인 미배당액은 11,907,200원입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 14.35㎡ 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
• 입지. 인천도시철도 1호선 예술회관역 북동측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물로 사용승인일은 2012.09.12.입니다.
• 도로. 동측과 서측으로 폭 약 6m·8m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,268,000원/㎡이며 토지면적은 679.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래는 50,000,000원부터 67,000,000원까지 형성됐지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -18.1% 낮아 가격 하락 흐름을 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 7번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 순서를 매각물건명세서 및 관계기관에 대조하세요.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최저가는 최근 평균의 92.8%지만, 최근 거래 추세가 -18.1%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
• 건물 면적 기재 확인. 건물 5층 면적이 집합건축물대장 297.758㎡, 등기사항전부증명서 597.758㎡로 다르게 기재됐고, 등기오류로 판단돼 집합건축물대장 기준으로 표시됐습니다.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 본건에 대한 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 확약이 이 물건의 가격 기준을 바꾼다

이 물건은 원래라면 보증금 61,000,000원의 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 50,400,000원만 보면 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 확약이 없다면 임차보증금 부족분 11,907,200원을 더 부담해야 해 총부담이 62,307,200원으로 올라갑니다. 유찰이 이어져도 인수액이 증가하므로 최저가 하락이 그대로 투자 메리트가 되지 않습니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이 사건은 결과가 달라집니다. 확약 대상인 전민구 씨의 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 50,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 54,300,000원의 92.8%로 평균보다 낮습니다.

다만 최근 거래 추세가 -18.1%이고 50,000,000원 실거래도 존재하므로, 현재 가격을 큰 폭의 저가 매수로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 하락장을 감안해 보수적으로 접근. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약서가 실제 말소까지 이어지는지와 최근 시세 하락을 응찰가에 얼마나 반영하느냐입니다.