춘천지방법원 2025타경50458. 홍천읍 갈마곡리 소재 그랜드홈타운 나동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원에서 13회 유찰되어 현재 최저가는 1,259,000원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 약 0.97%에 불과한 가격입니다. 그러나 등기부 을구 1번에는 김선준 명의의 120,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 이 임차권은 2025.01.24 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 커지기 때문에, 매수인이 부담하는 총액은 약 120,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 경매가 계속 유찰되는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다. 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 공작산로 118, 나동 4층 401호 |
| 지번 / 건물 | 홍천읍 갈마곡리 128-7 · 그랜드홈타운 제나동(통칭 106동) |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 401호 |
| 비교거래 전용면적 | 59.77㎡ · 비교 대상 면적 59.765㎡ |
| 소유자 | 김덕수 · 2019.12.30 소유권이전, 2021.10.19 신탁재산 귀속 |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,259,000원 (13회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 김선준 · 청구금액 126,187,396원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.24 강제경매개시결정 (갑구 9번) |
| 선순위 임차권 | 김선준 · 보증금 120,000,000원 · 2023.11.22 임차권등기 |
| 실질취득 추정 | 120,422,662원 (현재 최저가 기준, 부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.01.24 강제경매개시결정입니다. 기존 가압류 2건은 이미 말소되었고, 과거 신탁등기도 말소되었습니다. 반면 을구 1번 김선준 임차권은 강제경매개시결정 전에 등기되었으며, 전입일과 확정일자도 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
김선준 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2021.10.26 확정 2021.10.15 임차권등기 2023.11.22 |
120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
임차인은 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 김선준은 2021.10.15부터 점유를 개시한 것으로 등기되어 있고, 2021.10.26 전입신고, 2021.10.15 확정일자를 갖추었습니다. 2023.11.22 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래가보다 높다
그랜드홈타운(105동, 106동)은 총 16세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 유사 면적 거래는 다음과 같습니다. 거래 표본이 적고 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 전체 평균보다 최근 거래 기준 100,000,000원을 우선하여 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.77㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 59.77㎡ | 4층 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 59.77㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 59.77㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 59.77㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 124,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
전체 5건 평균은 124,000,000원이지만, 2021년의 150,000,000원 거래 2건이 포함되어 있습니다. 확인된 최신 거래는 2025.02의 100,000,000원이며, 자료상 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다. 다만 최신 거래일이 2025.02로 표시되어 있어 현재 시점의 거래시세를 확정하기에는 표본이 오래되었습니다. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -23.1%로 하락 방향입니다.
현재 최저가 1,259,000원만 놓으면 최근 시세의 약 1.3%이지만, 여기에 인수보증금 119,163,662원을 합산하면 실제 부담은 120,422,662원입니다. 이는 최근 거래 기준 100,000,000원의 120.4%에 해당합니다. 즉, 낙찰가격은 극도로 낮지만 실질취득가격은 시세보다 약 20,422,662원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 422,662원 |
| 1. 임차인 김선준 (우선변제) | 120,000,000원 | 836,338원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 김선준 | 126,187,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 회차 추정 배당은 집행비용 422,662원과 임차보증금 배당 836,338원으로 매각대금 1,259,000원이 소진되는 구조입니다. 별도 기재된 신청채권자 청구금액에 대한 배당은 0원입니다. 동일인에게 기재된 임차보증금 배당과 신청채권 배당은 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
| 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (13회 유찰) | 1,259,000원 | 119,163,662원 | 120,422,662원 |
| 14회 유찰 시 | 881,300원 | 119,534,563원 | 120,415,863원 |
| 15회 유찰 시 | 616,910원 | 119,794,194원 | 120,411,104원 |
현재 회차부터 15회 유찰 시나리오까지 낙찰가 자체는 계속 하락하지만, 선순위 임차인에게 돌아갈 배당이 줄어들면서 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 모두 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 집행비용 추정치 차이에 따른 소폭 변동은 있지만, 유찰만으로는 실질취득 부담이 의미 있게 낮아지지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천소방서 동측 인근의 다세대주택입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 최상층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 위생·급배수·공동현관·가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 북측 하향 완경사지의 계단식 평탄지로 조성되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역입니다. 제한보호구역(지원/헬기 2km)에 포함되고 침수위험지구에 저촉됩니다. 공시지가 자료는 114,500원/㎡입니다.
- 건물 표시. 외부에는 '그랜드홈타운 106', 공동현관에는 '그랜드홈타운 나10동'으로 표시되어 있습니다. 법적 소재지인 나동 401호와 현장 표시를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인 거래가격도 100,000,000원에서 150,000,000원까지 차이가 있습니다. 하락 추세 -23.1%와 반복 유찰을 고려하면 매각가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 김선준 임차권의 보증금 120,000,000원 및 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김선준으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 청구채권 원인과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심 입찰. 최저매각가 1,259,000원이 아니라 예상 실질취득 120,422,662원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 반복 유찰 주의. 13회 유찰된 물건이며 추가 유찰에도 보증금 인수 부담이 남습니다. 단순한 낙찰가 하락을 안전마진으로 해석하지 않아야 합니다.
- 실거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.02의 100,000,000원입니다. 최근 시세의 대표성이 제한적이므로 입찰 전 실제 매매 가능 가격을 재확인해야 합니다.
- 현장·규제 확인. 다세대주택의 실제 출입구·동호수 표시, 건물 상태, 침수위험지구 저촉, 제한보호구역 규제와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 및 부대비용. 임차권등기 후 실제 점유상태, 인도 가능성, 관리비 체납 및 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실제 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “125만원에 낙찰받아도 125만원짜리 집은 아니다”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 1,259,000원입니다. 감정가 130,000,000원짜리 다세대주택이 13회 유찰되어 100만원대에 나왔다는 사실은 강한 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 진짜 중요한 숫자는 119,163,662원의 선순위 보증금 인수액입니다.
낙찰가에 인수액을 합산한 실질취득은 120,422,662원으로, 최근 거래 기준 100,000,000원을 약 20.4% 웃돕니다. 여기에 거래 추세 -23.1%, 소규모 다세대주택의 환금성, 반복 유찰, 동일인으로 기재된 임차권자와 신청채권자의 권리관계 확인 필요성까지 겹칩니다.
결론은 명확합니다. 현재 확인된 인수 조건에서는 가격 메리트가 없으며, 추가 유찰만으로도 해결되지 않습니다. 선순위 임차보증금 인수의 해소 여부가 먼저 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 본질은 저가 경매가 아니라 고액 선순위 임차권을 인수하는 구조입니다.
