춘천지방법원 2025타경50458. 홍천읍 갈마곡리의 다세대주택 ‘그랜드홈타운’ 나동 4층 401호입니다. 이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 130,000,000원에서 12회 유찰돼 내려온 최저가 1,799,000원입니다. 그러나 권리분석상 진짜 기준 가격은 이 숫자가 아닙니다. 임차인 김선준은 2021.10.15. 점유를 시작했고, 2021.10.26. 전입했으며, 확정일자는 2021.10.15.입니다. 말소기준인 2025.01.24. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 1,799,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 432,382원을 먼저 제외하고, 임차보증금에 1,366,618원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 118,633,382원이 매수인 부담이므로, 매각대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 120,432,382원입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 더 낮아지면 그만큼 미배당 보증금이 늘어, 총 취득부담은 약 120,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 공작산로 118, 나동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 4층 중 4층 · 대상면적 59.765㎡ |
| 소유자 | 김덕수 · 2019.12.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 1,799,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선준 / 126,187,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 1.2억 임차보증금이 핵심
말소기준은 2025.01.24. 강제경매개시결정입니다. 김선준의 주택임차권은 2023.11.22. 등기됐고, 그보다 앞선 2021.10.26. 전입과 2021.10.15. 점유개시·확정일자가 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.10.26 / 2021.10.15 | 2023.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 118,633,382원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금 120,000,000원을 다른 보증금과 중복 합산할 사안은 없습니다. 다만 임차인 김선준과 경매신청채권자 김선준이 동일인으로 나타나므로, 임차보증금 채권과 강제경매 청구의 원인관계 및 중복 여부는 원본 채권서류로 확인할 필요가 있습니다. 자료에도 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
같은 그랜드홈타운(105동·106동), 대상면적과 매칭되는 59.77㎡ 거래는 총 5건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2025.02. 100,000,000원 1건뿐이고, 최신 거래 역시 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최근 가격 추세는 과거보다 -23.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.77㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 59.77㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 59.77㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 59.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 59.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 124,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
전체 5건 평균 124,000,000원만 보면 현재 실질취득 120,432,382원이 그 아래처럼 보일 수 있습니다. 하지만 그 평균에는 2021년의 150,000,000원 고가 거래 2건이 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 지표 모두 100,000,000원이고, 현재 실질취득은 이보다 20,432,382원, 약 20.4% 높습니다. 따라서 표면 최저가가 최근 시세의 1.8%에 불과하다는 숫자는 실질적인 가격 메리트 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 1,799,000원 | 118,633,382원 | 120,432,382원 |
| 13회 유찰 시 | 1,259,300원 | 119,163,367원 | 120,422,667원 |
| 14회 유찰 시 | 881,510원 | 119,534,357원 | 120,415,867원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 432,382원 |
| 1. 임차인 김선준 보증금 | 120,000,000원 | 1,366,618원 |
| 2. 경매개시결정 · 김선준 | 126,187,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금에 1,366,618원만 배당돼 미배당 보증금 118,633,382원이 매수인에게 남습니다. 신청채권자 청구액은 126,187,396원이며 예상배당은 0원입니다. 임차인과 신청채권자가 모두 김선준으로 표시되므로 실제 채권의 원인과 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 공동현관, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 홍천소방서 동측 인근으로 소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다. 북서측 약 8m 내외 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 제한보호구역(지원/헬기 2km), 침수위험지구, 가축사육제한구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 114,500원/㎡입니다.
- 규모·거래. 그랜드홈타운(105동·106동)은 총 16세대, 사용승인일은 2021.01.18.입니다. 동일 면적 확인 거래는 5건이며 최신 거래는 2025.02. 100,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 1,799,000원은 매각대금일 뿐입니다. 현재 매수인 인수 118,633,382원을 더한 120,432,382원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김선준의 전입 2021.10.26., 확정일자·점유개시 2021.10.15., 임차권등기 2023.11.22.와 보증금 120,000,000원을 명세서·임차권등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인 김선준과 강제경매 신청채권자 김선준이 동일하므로, 120,000,000원 임차보증금과 126,187,396원 청구채권의 원인 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2021.03.04. 신탁, 2021.10.19. 신탁재산 귀속 사이에 임대차계약과 점유개시가 있으므로 신탁원부와 계약 체결 권한을 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 표시 확인. 건물 외부에는 ‘그랜드홈타운 106’, 1층 현관문에는 ‘그랜드홈타운 나10동’으로 표시돼 있다는 조사내용이 있으므로 등기상 나동 401호와 현장 호수를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 100,000,000원이고 최근 대비 과거 추세가 -23.1%입니다. 과거 150,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 124,000,000원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
- 규제·침수 확인. 자연녹지지역, 제한보호구역, 침수위험지구 등 토지이용 규제와 현장 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “179.9만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 12회 유찰로 내려간 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서 1,799,000원에 낙찰돼도 118,633,382원을 추가로 인수해 실질취득은 120,432,382원이 됩니다. 13회·14회 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 100,000,000원이고, 가격 추세는 -23.1%입니다. 현재 실질취득은 최근 시세보다 약 20.4% 높고, 물건은 이미 12회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 11.0회입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 1%대까지 내려온 초저가 물건’이 아니라, 큰 임차보증금 승계 때문에 실제 취득부담이 최근 시세 이상으로 유지되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 가격·권리·환금성을 함께 보면 현재 조건의 매력도는 낮습니다.
