347,125,000원
인천지방법원 2025타경787. 감정 이용상태는 기호(1)·(2) 모두 단독주택이며, 토지를 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박영웅이고, 말소기준권리는 2023.11.16. 인천옹진농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 남용우의 근저당권과 2025.02.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 박종건이 2024.12.23. 전입하고 2025.04.18. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.11.16.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당액과 우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 9-2 주건축물제1동 도로명: 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로144번길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(1)·(2) 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 1층 · 판넬 등 외벽 · 샷시 창호 · 사용승인 2023.9.27. |
| 소유자 | 박영웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 495,893,300원 / 347,125,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 526,366,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 정보 | 281.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.11.16. 설정된 인천옹진농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,152,000,000원입니다. 2023.12.08. 남용우 명의의 근저당권 110,000,000원이 추가 설정됐지만 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자는 인천옹진농업협동조합이며 청구액은 526,366,400원입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종건 | 2024.12.23. | 미상 | 미상 | 2025.04.18. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박종건의 전입일은 2024.12.23.으로 말소기준일 2023.11.16.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 또는 배당순위가 예상배당에 영향을 주는지는 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
감정가는 495,893,300원, 1회 유찰 후 최저매각가는 347,125,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 347,125,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 347,125,000원 | 341,465,250원 | 920,534,750원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 242,987,499원 | 238,785,674원 | 1,023,214,326원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 170,091,249원 | 166,909,972원 | 1,095,090,028원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 347,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,659,750원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 | 1,152,000,000원 | 341,465,250원 |
| 을구 2번 근저당권 · 남용우 | 110,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기된 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구액 526,366,400원 중 예상배당은 341,465,250원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 특수조건 — 입찰 전 반드시 확인할 항목
- 일괄매각. 건물과 토지를 나누지 않고 함께 매각합니다. 기호별 이용상태와 경계, 진입로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 소재지 정리. 등기사항전부증명서에는 건물이 내리 9-2, 9-8 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 합병되어 건축물대장상 내리 9-2 지상에 소재합니다.
- 매각 제외 물건. 목록4에 소유자 미상의 컨테이너가 대략 15개 소재하며 매각에서 제외됩니다. 토지 인도와 철거·이동 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각지분 변동. 목록5는 경매개시결정상 매각지분과 변동이 있으며, 채권자가 2026.2.2. 일부취하했습니다. 최종 매각대상 지분을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 박종건은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 적용 여부에 따라 채권자 예상배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진두선착장 북측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 불편한 지역입니다.
- 건물. 기호(1)·(2)는 경량철골구조 기타지붕 1층 단독주택이며 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리권역에 속하며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부에는 준보전산지가 접하거나 포함됩니다.
- 공시지가. 확인된 토지 항목의 공시지가는 278,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 단독주택과 토지의 실제 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 농취증 발급 가능성. 목록4에 필요한 농지취득자격증명의 발급 조건과 미제출 시 효과를 영흥면 및 매각조건에서 확인하세요.
- 컨테이너 현황. 매각 제외 컨테이너 약 15개의 소유관계, 점유상태, 이동·철거 비용을 현장에서 확인하세요.
- 최종 매각목록. 2026.2.2. 일부취하로 변동된 목록5의 최종 지분과 일괄매각 범위를 매각물건명세서·경매개시결정과 대조하세요.
- 임차인 확인. 박종건의 보증금, 점유 부분, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해 명도 및 배당절차를 준비하세요.
- 경계·도로. 토지 경계, 현황 도로, 차량 진입 동선과 각 건물의 실제 배치를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 2025.12.11. 사실조회 회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”
등기와 임차인 순위만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 박종건도 후순위 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 권리보다 물건의 범위와 특수조건에서 높아집니다. 단독주택 2개동과 토지를 묶은 일괄매각이고, 목록4에는 농지취득자격증명이 필요하며 매각에서 제외되는 컨테이너가 대략 15개 있습니다. 목록5의 매각지분도 일부취하로 변동됐습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 347,125,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 미검증, 현장·매각범위 확인은 필수입니다.