춘천지방법원 2025타경50498. 춘천시 신동면 증리 98-2 일대의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 1층은 근린생활시설 일부와 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용되고 있으며, 근린생활시설 부분은 현황 공실입니다. 제시외 건물과 관정도 매각에 포함되고, 일부 토지는 송전선로와 철탑 부지로 사용됩니다.
가격만 보면 감정가의 24%까지 하락한 모습이 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건에는 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 526,943,000원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 한국전력공사의 지상권·구분지상권, 말소동의서가 제출된 춘천강동농업협동조합 지상권, 주민등록등재자의 미상 임차관계, 분묘기지권 가능성까지 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50498 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 98-2 · 강원특별자치도 춘천시 신동면 삼포길 121-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(현황 공실) 및 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 변색벽돌조·경량철골구조·철파이프조·조적조 슬라브지붕 지상 2층 · 사용승인 1995.11.23 · 일부 2009.09.18 증축 |
| 소유자 | 주식회사스포츠와좋은사람들 (2023.10.16 교환, 2023.10.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,194,681,000원 / 526,943,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸하지만 인수권리가 남는다
말소기준은 2018.03.05 춘천강동농업협동조합 근저당권 533,000,000원입니다. 이후 설정된 김진선·곽노민의 근저당권 630,000,000원, 2025.02.07 임의경매개시결정, 2025.02.17 춘천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013.12.05 동면농업협동조합 근저당권 520,000,000원과 2023.10.17 김진선의 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 조사 내용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양낙현 | 주민등록등재자 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 확인되는 사람은 양낙현 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현황 공실이라는 표현은 1층 근린생활시설 부분에 관한 것으로, 주택 부분의 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 526,943,000원으로 감정가 2,194,681,000원의 24%입니다. 네 차례 유찰됐지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 자연녹지지역의 복합 토지·건물이고, 송전선로 및 철탑 부지, 지상권, 분묘 확인 문제까지 있어 일반 주택보다 환금성 판단이 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 526,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,669,430원 | - |
| 1. 근저당 · 춘천강동농업협동조합 | 533,000,000원 | 519,273,570원 | 13,726,430원 |
| 2. 근저당 · 김진선·곽노민 | 630,000,000원 | 0원 | 630,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 1,163,000,000원 중 519,273,570원이 배당되고 643,726,430원이 미배당되는 추정입니다. 신청채권 청구액은 315,000,000원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 위치. 춘천시 신동면 증리 소재 증4리 마을회관 북동측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설 일부와 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용 중이며 근린생활시설 부분은 현황 공실입니다.
- 토지 자료. 증리 98-2 토지는 지목 대, 면적 763㎡, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 이용제한. 도시지역·자연녹지지역과 가축사육제한구역이 적용되고 일부 토지는 보전녹지지역·공익용산지·준보전산지에 해당합니다.
- 전원개발구역. 목록 3 일부 2,785㎡와 목록 5는 전원개발구역에 해당하며, 목록 5~7은 송전선로 및 철탑 부지입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없으나 목록 2의 경량철골조 판넬지붕 10㎡ 부분은 현황 소재불명입니다.
- 분묘 위험. 목록 3~7은 분묘 소재 여부를 별도로 확인해야 하며, 분묘가 있으면 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록별 지상권·구분지상권의 범위, 존속기간, 지료, 토지 이용 제한과 매수인 승계 조건을 확인하세요.
- 말소동의서 처리 확인. 2025.11.04 제출된 춘천강동농업협동조합 말소동의서가 실제 말소로 이어졌는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 양낙현의 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 송전설비 영향. 목록 5~7의 송전선로·철탑 위치와 실제 사용 가능 면적, 출입·관리 관계를 현장에서 확인하세요.
- 분묘 조사. 목록 3~7을 현장 답사해 분묘 존재 여부와 분묘기지권 가능성을 확인하세요.
- 소재불명 부분. 목록 2의 경량철골조 판넬지붕 10㎡가 실제 존재하는지, 멸실됐는지 확인하세요.
- 관정·제시외 건물. 매각에 포함되는 관정과 제시외 건물의 위치·상태·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·근린생활시설·단독주택의 실제 거래와 수익성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지별 권리 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 사용 가능성
이 물건은 감정가 2,194,681,000원에서 최저가 526,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 4회 유찰 자체가 복합적인 권리와 환금성 부담을 반영했을 가능성이 있습니다. 금전채권은 매각으로 소멸하고 배당표상 금전 인수액도 0원이지만, 한국전력공사 지상권·구분지상권과 춘천강동농업협동조합 지상권 처리, 양낙현의 미상 임차관계, 송전선로·철탑 부지, 분묘기지권 가능성이 남습니다.
할인율은 크지만 권리와 사용 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 각 토지를 실제로 얼마나 사용할 수 있는지, 지상권과 송전설비가 개발·임대·매각에 어떤 제한을 주는지, 미상 점유자의 권리가 매수인에게 승계되는지에 있습니다. 결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다.
