수원지방법원 2025타경41627. 경기도 평택시 신장동 엠타워4 401호입니다. 물건종류는 근린시설로 표기돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(다세대원룸)입니다. 감정가 188,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,484,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 194,229,725원입니다.
이 사건을 단순히 감정가의 34.3%에 입찰할 수 있는 물건으로 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 말소기준인 2025.03.21. 강제경매개시결정보다 앞서 채상연 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 해당 보증금은 185,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 보증금의 매수인 인수 문제가 실질적으로 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41627 (강제경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 190-3 엠타워4 4층 401호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로327번길 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정상 도시형생활주택(다세대원룸) · 방·거실·주방·욕실·발코니 |
| 면적 / 층 | 전용 49.57㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 64,484,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 194,229,725원 |
| 말소기준 | 2025.03.21. 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 실제 임차인 | 채상연 · 보증금 185,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.01. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2016년 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 130,200,000원)은 2022.03.28. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준권리는 해당 근저당이 아니라 2025.03.21. 강제경매개시결정입니다.
반면 채상연의 임차권등기는 2024.01.25.에 설정돼 말소기준보다 앞섭니다. 주민등록일도 2022.03.25.이고 확정일자는 2022.02.25.이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로 분석됩니다. 확약이 없다면 배당으로 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 것이 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 1.22억, 확약 적용 시 실질 0원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 채상연 전유전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.25. 확정 2022.02.25. 점유개시 2022.03.11. |
185,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 선순위 임차권 확약 적용 |
실질 0원 확약 전 룰상 122,076,712원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체로, 채상연과 별개의 추가 임차인으로 계산하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
확약이 없다면 낙찰대금과 해당 미배당액을 합한 실질취득금액은 186,560,712원입니다. 이는 과거 거래 평균인 176,000,000원보다 높습니다. 따라서 선순위 보증금을 그대로 인수하는 구조라면 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.”
따라서 확약이 해당 임차보증금 권리에 유효하게 적용된다는 전제에서는, 미배당 보증금 122,076,712원이 발생해도 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실질취득금액 역시 낙찰대금인 64,484,000원으로 판단합니다. 취득 부대비용과 명도 관련 비용은 별도입니다.
확약은 그 대상인 임차보증금 권리에만 적용됩니다. 다른 임차인이나 별도 권리가 확인되는 경우 해당 권리의 인수 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본의 권리 범위, 제출 주체의 권한 및 매각물건명세서의 최신 내용을 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때와 아닐 때는 전혀 다르다
엠타워4차는 2016.03.24. 준공된 8세대 규모의 소규모 건물입니다. 확보된 실거래는 2021~2022년 총 4건으로, 가장 최근 거래도 2022년 12월입니다. 따라서 아래 가격은 과거 거래 참고자료이며 현재 시점의 실시간 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.12. | 49.57㎡ | 6층 | 155,000,000원 |
| 2022.07. | 49.36㎡ | 7층 | 188,000,000원 |
| 2022.03. | 49.57㎡ | 4층 | 185,000,000원 |
| 2021.10. | 49.57㎡ | 6층 | 120,000,000원 |
| 기록상 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 176,000,000원 |
전체 4건의 평균 거래금액은 162,000,000원이지만, 2021년 거래를 제외한 기록상 최근 12개월 평균은 176,000,000원입니다. 직전 기간 대비 상승률은 46.7%로 집계돼 있습니다. 다만 모두 과거 거래에 관한 통계이므로 현재까지 상승세가 이어졌다고 판단할 근거는 아닙니다.
가격 판단에서는 전체 평균만 사용하는 대신 176,000,000원의 기간 평균과 가장 마지막 거래인 155,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,560,712원 |
| 1. 채상연 임차보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 62,923,288원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 194,229,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 185,000,000원 | 122,076,712원 |
| 확약 적용 후 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
예상 배당액은 제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액은 194,229,725원입니다. 임차보증금의 미배당액 122,076,712원은 확약 적용 전의 룰상 인수액을 뜻하며, 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부에 따라 달라지는 취득비용
선순위 임차보증금이 낙찰대금보다 큰 구조에서는, 가격이 내려가면 미배당 보증금이 증가합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰대금 하락을 그대로 취득원가 절감으로 볼 수 없는 이유입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 34.3% |
64,484,000원 | 122,076,712원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 27.44% |
51,587,200원 | 134,741,370원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 21.95% |
41,269,760원 | 144,873,096원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 실질취득금액은 186,560,712원이고, 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 약 1.86억 수준에 머무릅니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원이며, 낙찰대금 하락이 실질취득금액의 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 신장동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 4층 401호입니다. 위생·급배수·도시가스·보일러·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 남동측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 송탄 관광특구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 범위도 확인 대상입니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(다세대원룸)으로 이용되며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 대조 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물이며 확보된 매매거래는 4건입니다. 거래가격도 120,000,000원부터 188,000,000원까지 분포해 재매각가격 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구, 적용 대상과 효력을 확인하세요. 해당 보증금의 실질 인수액 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다.
- 선순위 임차권. 채상연의 전입일 2022.03.25., 확정일 2022.02.25., 임차권등기일 2024.01.25.를 대조하고 배당요구 및 보증금 권리관계를 다시 확인하세요.
- 미배당액과 실제 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 122,076,712원이지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다. 두 수치를 혼동하지 않아야 합니다.
- 권리 승계 범위. 주택도시보증공사와 채상연의 보증금 권리관계를 확인하되, 동일 보증금을 중복 합산하지 마세요. 확약의 대상이 아닌 별도 권리가 있는지도 확인하세요.
- 현재 시세. 최종 확인 거래가 2022년이므로 입찰 전 인근 유사 물건의 현재 매매가격과 실제 거래 가능 수준을 별도로 조사하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 등기부 원본으로 대조하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자, 인도 협의 가능 여부와 명도 관련 추가 비용을 확인하세요. 확약에 따른 보증금 인수 해소가 곧바로 현실적인 점유 이전 완료를 뜻하지는 않습니다.
- 압류·공과금. 2025.12.31. 평택시 압류의 매각 후 말소 여부와 별개로, 당해세 및 미납 관리비 등 추가 비용을 확인하세요.
- 입찰보증금·기일. 2026.10.13. 매각기일의 최신 매각공고, 보증금액과 입찰 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최신 원본을 확인한 후 판단하세요.
맺으며 — “6,448만원보다 중요한 것은 확약서의 효력”
평택 엠타워4 401호는 감정가 188,000,000원에서 네 차례 유찰되며 최저가가 64,484,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 185,000,000원이 존재해, 확약이 없다면 현재 회차에서 122,076,712원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이때 실질취득금액은 186,560,712원으로, 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득금액은 64,484,000원입니다.
다만 확인 가능한 거래는 2022년까지이고, 건물은 8세대 규모이며 이미 4회 유찰됐습니다. 과거 실거래 평균과 비교한 할인폭을 현재의 확정적인 수익 기회로 받아들이기보다, 확약서 원본 확인·공부상 용도 대조·현재 시세 조사·환금성 검토를 함께 진행해야 합니다. 이 물건은 확약서의 적용 여부가 권리분석과 가격 판단을 동시에 바꾸는 사례입니다.
