수원지방법원 2025타경41634. 평택역 동측 인근 어반스페이스 9층 911호입니다. 사건의 핵심은 단순히 “3회 유찰되어 4,018만원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 강현식은 2021.12.15. 전입·점유를 시작했고, 2021.12.24. 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.03. 염경숙 근저당권 39,000,000원이므로, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있습니다. 보증금도 120,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다.

확약이 없었다면 현재 회차 배당에서 강현식에게 39,056,760원이 배당되고 미배당 80,943,240원이 남아, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘면서 실질취득비용이 보증금 120,000,000원 안팎으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 최저가 40,180,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소

현재 말소기준권리는 2022.03.03. 염경숙 근저당권 39,000,000원입니다. 장상민 근저당권 65,000,000원, 김학규 근저당권 70,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 436,000,000원과 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 강현식 임차권등기도 등기상 말소기준 이후지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 2021.12.15. 전입·점유를 기준으로 보아야 하므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.

임차인 분석

강현식은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 매각대금 40,180,000원에서 집행비용 1,123,240원을 제외한 39,056,760원이 임차인에게 배당되고, 룰상 부족분은 80,943,240원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약에 따라 이 부족분을 매수인이 실제로 인수하지 않는 것으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 4,018만원은 최근 시세의 57.4%, 하지만 추세는 하락

어반스페이스의 17.63㎡ 중심 유사면적 실거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 89,208,333원이지만, 과거 100,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선해서 봅니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -23.0%입니다.

현재 최저가 40,180,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 57.4%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 40,180,000원이므로 현재 시세 기준으로는 가격 격차가 분명합니다. 다만 최신 실거래가 2025.08의 70,000,000원이고 최근 추세가 -23.0%인 만큼, 과거 89,208,333원 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)

배당계산상 임차인 미배당액은 80,943,240원이지만, 2026.06.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 강현식 임차권에 한정하여 반영합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 의미가 완전히 달라진다

확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가가 줄어드는 대신 임차인 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 120,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이번 사건처럼 확약이 유효하게 반영되면 실질 인수가 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 실질취득가격 하락으로 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택역(지하철1호선) 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·주상복합아파트·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 평택역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형 원룸)입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 911호이며 사용승인일은 2018.05.04입니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,270,000원/㎡입니다.
• 단지. 어반스페이스(UrbanSpace)는 169세대이며, 대상 면적은 17.63㎡입니다.
• 환금성. 실거래는 존재하지만 경매 평균 유찰 6.1회, 낙찰률 0.0%, 최근 가격 추세 -23.0%로 매각기간과 가격 변동 위험을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 2026.06.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 매각물건명세서와 제출된 확약서의 문구·적용 대상이 강현식 임차권에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 범위 확인. 확약은 강현식 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 별도 점유자나 임차인이 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 89,208,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원과 -23.0% 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 환금성 점검. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰은 6.1회입니다. 매수 후 재매각까지의 기간과 거래가격 변동 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트(도시형 원룸)입니다. 현황과 공부상 용도 및 이용 가능 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 최저가”보다 확약과 환금성이 먼저다

이 물건은 원래대로라면 가장 조심해야 할 선순위 대항력 임차인 보증금 120,000,000원 사건입니다. 현재 최저가 40,180,000원만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 유찰의 가격 효과가 거의 사라집니다.

그러나 2026.06.10. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 확인된 강현식 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득은 현재 최저가 40,180,000원과 같고, 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원의 57.4% 수준입니다.

다만 최근 시세가 -23.0% 하락했고 단지 경매 평균 유찰이 6.1회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 분명한 경고 신호입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 최근 시세와 환금성을 기준으로 해야 하는 물건입니다.