100,800,000원
인천지방법원 2025타경1258. 인천 계양구 계산동 서해아파트 2동 1층 105호입니다. 감정가는 144,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 숫자만 보면 43,200,000원 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차권자 나인순은 보증금 125,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.11.30, 확정일자 2022.03.31로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2023.05.19 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 점유·전입이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 98,588,800원만 배당돼 보증금 부족분 26,411,200원이 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1258 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 753 서해아파트 제2동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 105호 · 58.14㎡ 전부 · 사용승인 1990.09.13 |
| 소유자 | 채화신 (2021.11.30. 거래가 155,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 126,883,561원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차점유
1990년과 2019년에 설정된 국민은행 계열 근저당은 각각 2019.11.05, 2021.08.23 해지로 말소됐습니다. 2022년 인천광역시 압류도 2022.04.11 해제됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 기준은 2023.05.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 가압류·국세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나인순 1층 105호 58.14㎡ 전부 · 주거·임차권등기 | 125,000,000원 | 전입·점유 2021.11.30 확정 2022.03.31 배당요구 2024.01.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차권등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.11.30으로 기재돼 있고, 매각물건명세서 인수권리 문구에는 전입일자가 1996.05.27로 적혀 있습니다. 두 날짜는 서로 다르지만 어느 날짜를 적용해도 2023.05.19 말소기준권리보다 앞서므로, 대항력과 미배당 잔액 인수라는 결론은 달라지지 않습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,800,000원 | 26,411,200원 | 127,211,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 70,560,000원 | 56,110,080원 | 126,670,080원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 49,392,000원 | 76,897,056원 | 126,289,056원 |
현재 회차에서 낙찰가 100,800,000원만 지급하는 것이 아닙니다. 미배당 보증금 26,411,200원을 더한 실질취득은 127,211,200원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 70,560,000원으로 내려가지만 인수액이 56,110,080원으로 늘어 실질취득은 126,670,080원입니다. 3회 유찰 시에도 126,289,056원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 나인순 보증금 | 125,000,000원 | 98,588,800원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 26,411,200원 인수 |
| 1990년 한국주택은행 근저당 | 14,300,000원 | 0원 2019.11.05 말소 |
| 2019년 국민은행 근저당 | 22,000,000원 | 0원 2021.08.23 말소 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 873,000,000원 | 0원 |
| 경매 청구액 | 126,883,561원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인의 미배당액 26,411,200원이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천계산초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층이며, 사용승인일은 1990.09.13입니다.
- 도로. 아파트 부지는 평탄하며 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 100,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 127,211,200원을 매입원가로 계산하세요.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 및 점유 자료를 확인해야 합니다.
- 전입일자 불일치. 임차권등기의 2021.11.30과 매각물건명세서의 1996.05.27 기재가 다른 이유를 원본 문서로 확인하세요.
- 관계인 임차 가능성. 임차인이 종전 소유자·근저당 채무자·현 경매채권자와 동일하므로 계약 경위를 면밀히 확인하세요.
- 배당 결과 확인. 최종 배당표에서 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어도 현재 점유자와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저매각가는 100,800,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 26,411,200원을 인수하면 실질취득은 127,211,200원입니다. 다음 회차로 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 126,670,080원, 126,289,056원으로 보증금 125,000,000원에 집행비용이 더해진 범위에서 거의 고정됩니다.
등기상 가압류와 압류는 소멸하지만, 임차보증금 잔액은 소멸하지 않습니다. 더구나 임차인 나인순은 종전 소유자이자 근저당 채무자였고 현재 경매채권자이기도 해 계약 경위 확인이 필요합니다. 최근 실거래 시세도 없어 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가는 낮아졌지만 권리 난도와 사실확인 부담은 높은 물건으로, 임대차 원본과 최종 배당액을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
