수원지방법원 2025타경41727. 평택시 팽성읍 근내리 229-5 소재 부동산으로, 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 당시에는 다가구주택으로 이용 중이었습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층이며 사용승인일은 2005.08.31입니다. 토지는 433.0㎡입니다. 최저매각가는 감정가 759,993,100원에서 3회 유찰되어 260,677,633원까지 내려왔습니다.
숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 됩니다. 101호 임병표는 2018.09.19 전입으로 2020.05.25 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 90,000,000원에 대해 배당표상 대항력 有·우선변제권 無로 산정되어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 여기에 2009.05.01 전입한 서상옥까지 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 규모를 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-5 |
| 등기 부동산 | 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-5, 229-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 조사일 현재 다가구주택 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 · 사용승인일 2005.08.31 |
| 토지 | 대 · 433.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 557,200원/㎡ |
| 소유자 | 이광석·이미경·이미영·이미정 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 759,993,100원 / 260,677,633원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 353,180,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 인수가 핵심
말소기준은 2020.05.25 안양지구축산업협동조합 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤의 김정호 근저당 338,000,000원, 한국토지주택공사 임차권 63,100,000원, 한국토지주택공사 가압류 63,100,000원, 케이비국민카드 가압류 5,142,178원, 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인·점유자 6명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 임병표 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다. 따라서 기재상 실제 임차인·점유자는 6명이며, 한국토지주택공사 63,100,000원은 임병표 보증금과 별도로 더해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병표 | 101호 | 90,000,000원 | 2018.09.19 / 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 없음 |
| 이현채 | 101호 | 미상 | 2021.12.02 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 서상옥 | 2층 | 미상 | 2009.05.01 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김현숙 | 301호 | 미상 | 2021.08.19 / 2025.06.10 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 96.59㎡(201호) 전부 | 63,100,000원 | 2022.09.19 / 2020.07.22 | 대항력 無 | 미상 | 대위·승계 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
한국토지주택공사 임차권의 63,100,000원은 임병표 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 반면 서상옥 및 전입·보증금 미상 점유자 위험은 별도로 남습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 260,677,633원으로 감정가의 34.3%입니다. 하지만 임병표 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하므로, 현재 회차에서 알려진 실질취득액은 350,677,633원입니다. 이 금액에도 서상옥의 미상 보증금과 그 밖의 확인되지 않은 임차관계 부담은 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 260,677,633원 | 90,000,000원 | 350,677,633원 | 498,014,032원 |
| 4회 유찰 시 | 182,474,343원 | 90,000,000원 | 272,474,343원 | 575,122,476원 |
| 5회 유찰 시 | 127,732,040원 | 90,000,000원 | 217,732,040원 | 629,098,387원 |
③ 예상배당표 (매각가 260,677,633원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,449,487원 |
| 인수 · 임병표 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 348,000,000원 | 256,228,146원 |
| 을구 11번 근저당 · 김정호 | 338,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국토지주택공사 | 63,100,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 케이비국민카드 | 5,142,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 754,242,178원 중 256,228,146원이 배당되고, 미배당은 498,014,032원으로 산정됩니다. 임병표 보증금 90,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 근내리 소재 근내리마을회관 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독·다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층이며 조사일 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 거주인 부재와 폐문으로 내부조사는 이루어지지 않았습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설, 지상주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 433.0㎡의 대지로 계획관리지역이며, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 합병으로 현재 229-5에 소재하며 합병 전에는 229-5, 229-9 양 지상이었습니다. 목록 4에는 폐기물 다수가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임병표 인수액 반영. 최저가 260,677,633원에 보증금 90,000,000원을 더한 350,677,633원을 최소 알려진 취득원가로 보고 자금계획을 세워야 합니다.
- 서상옥 보증금 확인. 2009.05.01 전입의 대항력 임차인이며 배당요구일은 2025.06.10입니다. 보증금이 미상이므로 원본 명세서와 임대차자료 확인이 핵심입니다.
- 미상 점유자 확인. 공사·지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고 현황을 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 63,100,000원은 임병표 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 추가 보증금으로 더하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 되지 않았고 목록 4에는 폐기물 다수가 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 처리부담을 확인해야 합니다.
- 토지·경계 확인. 합병 전 229-5·229-9 양 지상이었던 물건이므로 인접지와의 경계를 확인하고 토지이용 규제를 점검해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 최저가보다 임차인 원가가 먼저다”
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 759,993,100원에서 3회 유찰돼 260,677,633원까지 내려온 34.3% 최저가입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 임병표의 대항력 보증금 90,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 현재 회차의 알려진 실질취득은 이미 350,677,633원입니다.
그리고 더 큰 변수는 서상옥입니다. 2009.05.01 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞선 대항력 임차인이지만 보증금이 미상입니다. 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 말소기준 이후의 담보권과 압류가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 안전하다고 볼 수 없는 이유입니다. 최저가는 내려왔지만, 인수원가는 아직 닫히지 않았습니다. 서상옥 보증금과 미상 점유관계를 확정하기 전에는 가격 메리트보다 권리 리스크를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
