수원지방법원 2025타경41727. 평택시 팽성읍 근내리 229-5 소재 부동산으로, 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 당시에는 철근콘크리트구조 지상 3층의 다가구주택으로 이용되고 있었습니다. 229-5와 229-9의 합병으로 현재 229-5에 소재하는 일괄매각 대상입니다. 토지면적은 433㎡입니다.

2020년 안양지구축산업협동조합의 근저당권이 설정된 이후 후순위 근저당과 가압류·압류가 이어졌고, 2025년 5월 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 금융기관 채권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인은 별개의 문제입니다. 임병표뿐 아니라 2009년 전입한 서상옥이 존재하므로, 낙찰 후 인수금액을 단순히 9,000만원으로 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 2020.05.25. 접수된 을구 6번 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이며, 이후 설정된 김정호 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 다른 근저당권은 이미 등기상 말소돼 있습니다.

그러나 임병표(2018.09.19. 전입)와 서상옥(2009.05.01. 전입)은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 두 사람의 대항력 및 인수관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 임병표의 90,000,000원은 전액 인수로 산정되어 있고, 서상옥의 보증금은 확인되지 않았습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 9,000만원만 보면 안 된다

실명으로 식별되는 임차·점유자는 임병표, 이현채, 서상옥, 김현숙 4명입니다. 추가로 신원과 권리관계를 확인해야 할 표기가 있으며, 한국토지주택공사의 임차권등기는 임병표 보증금과 관련된 대위·승계 신고로 분류돼 별도의 임차인이나 신규 보증금으로 합산하지 않습니다.

또한 101호에는 이현채가 함께 조사돼 있으며, 김현숙의 301호 점유도 나타납니다. 신원 확인이 필요한 '공사', '지주택' 표기는 별개의 임차인으로 확정해 중복 계산하지 않되, 실제 점유·임대차관계가 추가로 존재하는지 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 불명확한 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남겨둡니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1.82억, 실질취득은 2.72억부터

감정가 759,993,100원에서 네 차례 유찰되며 최저가가 182,474,343원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24%에 불과하지만, 이는 매수인이 납부하는 경매대금만을 나타냅니다. 임병표 보증금의 인수금액을 합치면 실제 취득에 필요한 기본 자금은 272,474,343원입니다.

기본 취득자금은 현재 배당표에 반영된 임병표 보증금 인수액을 기준으로 한 계산입니다. 서상옥 등 다른 임차인의 미배당 보증금, 취득 부대비용, 명도 및 폐기물 처리비는 포함하지 않았습니다. 향후 낙찰가가 임병표 보증금보다 낮아지는 구간에서는 배당·승계 구조를 다시 확인해야 하며, 최저가 하락분만큼 실질취득액이 동일하게 하락한다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,474,343원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,354,641원을 제외한 179,119,702원이 선순위 안양지구축산업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 김정호 근저당과 가압류에는 배당 여력이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권 합계는 754,242,178원, 예상 채권자 배당은 179,119,702원이며, 미배당 채권은 575,122,476원입니다. 이는 채권최고액 및 청구금액을 적용한 배당 추정치로, 실제 확정 배당액과 동일하다고 볼 수 없습니다.

당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 서상옥을 비롯한 미상 임차인의 우선변제 및 잔여 보증금도 확정되지 않았습니다. 후순위 등기상 채권의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 임차인 보증금의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 근내리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역이며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층, 석재붙임 등 외벽 마감, 도배·타일 등 내부 마감, 샤시창호로 조사됐습니다. 급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설과 지상주차장이 있습니다.
• 토지. 433㎡, 계획관리지역, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 공시지가는 557,200원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 거래 및 활용계획 수립 시 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 다가구주택으로 이용되고 있었으나 거주인 부재와 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다.
• 폐기물. 일괄매각 대상 중 목록 4에 폐기물이 다수 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 처리 범위, 책임 소재와 예상 정리비용을 확인해야 합니다.
• 경계. 합병 전 229-5와 229-9 양 지상에 소재했던 물건으로, 인접지와의 경계 확인이 요구됩니다.
• 환금성. 주거용 다가구건물과 토지를 함께 매수하는 구조입니다. 내부 미조사, 다수 점유관계, 미상 보증금, 폐기물과 토지 규제까지 겹쳐 매수 후 재매각 및 활용에 불확실성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임병표 보증금. 90,000,000원 인수 산정을 기준으로 실제 임대차계약, 보증금 반환관계, 대항력 유지 여부를 확인하세요.
• 서상옥의 임대차. 2009년 전입과 배당요구는 확인되지만 보증금 및 확정일자가 불명확합니다. 계약서와 배당요구서 원본을 확보하여 미배당 인수 가능액을 확인해야 합니다.
• LH 승계관계. 한국토지주택공사의 63,100,000원 신고를 임병표 보증금과 중복 합산하지 마세요. 101호와 201호의 표기 차이 및 승계 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 나머지 점유관계. 이현채·김현숙의 계약 내용, 호실별 실제 거주자, 신원 미상 표기의 정체와 독립 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 명도비용. 실명 임차·점유자 4명의 권리관계와 실제 거주 상태를 각각 확인하고 명도 절차 및 협의 비용을 사전에 고려해야 합니다.
• 폐기물 및 내부 상태. 목록 4의 폐기물 종류와 규모, 반출·처리비용, 건물 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·경계. 합병 후 지적현황, 실제 건물 위치, 인접지 경계 및 토지거래허가 관련 사항을 확인하세요.
• 실질취득 예산. 현재 최저가에 보증금 90,000,000원을 더한 272,474,343원만으로 총비용을 확정하지 말고, 추가 인수보증금·취득부대비용·명도·폐기물 처리비를 별도로 반영해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 가격과 총취득원가를 비교해야 합니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래 및 현장 거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰은 할인 확정이 아니라 위험 재검토 신호”

이 사건의 가장 큰 문제는 후순위 근저당이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기상 채권은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 문제는 남기 때문입니다. 임병표의 90,000,000원은 전액 인수로 산정되어 있으며, 서상옥의 보증금은 여전히 미상입니다.

게다가 4회 유찰된 가격만으로 실거래 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 추가 인수금액이 확인되지 않은 데다 건물 내부 미조사, 여러 점유관계, 목록 4의 폐기물, 토지 규제와 합병 후 경계 확인까지 필요합니다.

결론은 입찰가격 결정 이전에 인수범위와 현장 정리비용부터 확정해야 하는 물건입니다. 현재 기본 실질취득액 272,474,343원은 확정 총비용이 아니라 추가 위험이 남아 있는 기준금액입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금·승계관계, 내부 상태 및 처리비용이 확인되기 전까지는 감정가 대비 낙폭을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.