인천지방법원 2025타경1259. 인천 서구 가좌동 ‘아르테크주안’ 7층 712호로, 공부상 지식산업센터이며 매각물건명세서상 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2022년 9월 30일 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 368,400,000원)입니다. 그 뒤 기술보증기금 가압류 190,000,000원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 105,301,000원으로 감정가 307,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 그 자체가 아닙니다. 이 사건은 지식산업센터·공장 용도이고 이미 3회 유찰됐기 때문에, 낮아진 최저가만을 근거로 “싸다”고 판단하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1259 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 7층 712호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 · 공장(제조형 지식산업센터) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사블루 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 105,301,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 304,741,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년 주식회사블루가 거래가 311,198,000원에 소유권을 취득했고, 당시 중소기업은행 근저당권 308,400,000원이 설정됐다가 2022년 9월 30일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당권 368,400,000원이 새로 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 경매 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유 상태와 실제 사용자를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가 34.3%만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저가는 105,301,000원, 실질취득액도 인수액 0원을 반영하면 105,301,000원입니다. 감정가 307,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 455,373,214원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 73,710,700원 | 71,983,907원 | 486,416,093원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 51,597,490원 | 50,268,735원 | 508,131,265원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,214원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 368,400,000원 | 103,026,786원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 558,400,000원 중 채권자 예상배당은 103,026,786원이며, 미배당은 455,373,214원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 304,741,083원도 현재 가정 매각가에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 해당 미배당액은 매수인 인수액이 아니며 산정된 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 지식산업센터이며 매각물건명세서에는 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근으로, 중·소규모 공장 및 지식산업센터가 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 주안국가산단역이 소재합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트지붕 지상 10층 중 7층 712호이며 사용승인일은 2020.06.18입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업기타 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 가능성. 공부상 지식산업센터이고 실제 공장으로 이용 중이므로 입주·사용 목적이 관련 규제와 맞는지 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·수요·점유·용도 중 어디에 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 하나은행과 기술보증기금에 큰 미배당이 발생하지만, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 해당 규제의 적용 범위와 경매 취득 시 필요한 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 최종적으로 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘수요와 가격 검증’이 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 물건의 실제 이용은 공장(제조형 지식산업센터)입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수 자체보다 현재 점유·실사용 상태, 산업시설 수요, 재매각 가능성, 그리고 105,301,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지를 확인하는 데 있습니다.
