인천지방법원 2025타경1259. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 7층 712호로, 공부상 용도는 지식산업센터이며 현재 공장·제조형 지식산업센터로 이용 중입니다. 주식회사블루가 2021.05.06. 거래가 311,198,000원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당 308,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당은 2022.09.30. 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당 368,400,000원이 새로 설정됐습니다.
따라서 제공된 등기 흐름에 따르면 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류 190,000,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유자와 실제 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 제7층 제712호 · 인천광역시 서구 백범로 611 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(지식산업센터) · 공장(제조형 지식산업센터) 이용 중 · 지상 10층 중 7층 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 · 사용승인일 2020.06.18. |
| 소유자 | 주식회사블루 (2021.05.06. 거래가 311,198,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 304,741,083원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
초기에는 코리아신탁주식회사 명의의 신탁과 신탁재산 귀속이 반복됐지만, 2021.05.06. 주식회사블루 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당은 2022.09.30. 말소됐고, 하나은행 근저당이 새로 설정되면서 현재 사건의 말소기준이 됐습니다. 기술보증기금 가압류와 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 214,900,000원으로 감정가 307,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 311,198,000원은 소유자의 2021.05.06. 취득가격일 뿐 현재 시장의 실거래 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 92,100,000원 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2021.05.06. 소유자 취득가격 | 311,198,000원 | 과거 거래가격 |
| 감정가 | 307,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 214,900,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 150,430,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 105,301,000원 | 감정가 34% |
③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 308,400,000원 | 211,091,400원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 368,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션의 채권 합계는 866,800,000원, 채권자 배당액은 211,091,400원, 미배당액은 655,708,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지식산업센터이며, 매각물건명세서에는 공장·제조형 지식산업센터로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산단역 북동측 인근의 성숙된 공장지대로, 중·소규모 공장과 지식산업센터가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 주안국가산단역이 있으며, 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 지상 10층 건물의 7층 712호로, 사용승인일은 2020.06.18.입니다. 승강기·소방·급배수·급탕·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제조형 지식산업센터는 실제 사용 업종과 시설 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있으므로, 주거용 물건보다 매각기간과 재매각 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 중소기업은행 근저당 말소 확인. 을구 1번 근저당이 2022.09.30. 실제로 말소됐는지 등기부 원본의 말소사항까지 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 말소된 근저당에 211,091,400원이 배당되는 시뮬레이션의 근거를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 운영자와 인도 대상을 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 감정가 70%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 실거래·매물·임대료를 비교하세요.
- 용도와 입주 가능성. 제조형 공장 이용상태와 산업시설구역·토지거래계약허가구역 관련 취득·사용 조건을 관할기관에 확인하세요.
- 시설과 관리비. 제조설비, 전력·하중·반입 동선, 공용부분 관리비와 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 검증은 끝나지 않았다”
등기 흐름만 보면 중소기업은행 근저당은 2022.09.30. 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 기술보증기금 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 예상배당표에는 말소된 중소기업은행 근저당이 선순위 채권처럼 반영돼 있습니다.
가격 역시 감정가 307,000,000원에서 1회 유찰된 214,900,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 현재 시장가격과 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 제조형 지식산업센터라는 용도와 임대관계 미상, 산업시설구역 및 토지거래계약허가구역이라는 조건까지 고려하면 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 결론은 인수 0원은 긍정적이지만, 배당순위와 시세 검증 전에는 보류입니다.