수원지방법원 2025타경41758. 경기도 평택시 월곡동 소재 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층이고 1층·2층은 공장, 3층은 사무실로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저매각가는 2,282,010,463원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
핵심은 2021.07.30. 설정된 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,684,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 평택농업협동조합 324,000,000원, 김대식 288,000,000원, 조순호 120,000,000원, 주식회사고은티엠아이 90,000,000원의 근저당과 현재 경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 점유자·임차인 문제는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41758 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 평택시 월곡동 350-16 |
| 등기상 부동산 | 경기도 평택시 월곡동 350-2 · 경기도 평택시 월곡길 23-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 공장 · 3층 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사다성테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,657,164,212원 / 2,282,010,463원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 4,008,864,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 점유는 별도
현재 소유자는 주식회사다성테크입니다. 2021.07.30. 평택농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,684,000,000원의 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.02. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2022.03.23. 이후의 근저당권들과 2025.04.14. 경매개시결정, 2025.10.29. 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 확인 인수 47,000,000원 + 미상 위험
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임진영 | 2020.02.17 | 5,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기섭 | 2016.04.14 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정학 | 2021.02.15 | 15,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권혁만 | 2022.10.07 | 30,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최승철 | 2021.02.08 | 15,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 미래산업 주식회사(강미수) | 2016.03.29 | 미상 | 620,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 미래산업 주식회사 (강미수) | 2021.08.12 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다성테크(김명기) | 2015.03.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
배당계산에는 임진영 5,000,000원, 이기섭 2,000,000원, 박정학 15,000,000원, 최승철 15,000,000원, 주식회사 다성테크(김명기) 10,000,000원 등 합계 47,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 확인 가능한 실질취득액은 2,282,010,463원 + 47,000,000원 = 2,329,010,463원이고, 미래산업 주식회사(강미수)의 미상 보증금이 인정되는 경우 총 부담은 더 늘어납니다.
③ 가격 판단 — 시세가 없어 49% 할인만으로는 결론 못 낸다
현재 최저매각가는 감정가 4,657,164,212원의 49%인 2,282,010,463원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 알려진 인수 보증금 47,000,000원에 더해 보증금 미상 선순위 점유기록이 남아 있어, 입찰가는 단순 최저가가 아니라 총 취득부담을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,282,010,463원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,220,105원 |
| 인수 · 임진영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이기섭 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정학 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최승철 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 다성테크(김명기) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 3,684,000,000원 | 2,256,790,358원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김대식 | 288,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조순호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사고은티엠아이 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 대상 채권 합계는 4,506,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 2,256,790,358원, 미배당은 2,249,209,642원입니다. 매수인 인수로 계산된 47,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 별도로 부담합니다. 실제 세금·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡저수지 북동측 인근으로 소규모 공장, 농경지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로 1층·2층은 공장, 3층은 사무실로 이용 중이며 위생·급배수·소화전·엘리베이터·수변전설비 500kw가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제공된 토지는 지목 도로, 면적 302.0㎡, 평지, 세로한면(가)이며 공시지가는 116,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이 확인되며 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 소로3류 저촉 사항과 토지거래계약에관한허가구역이 함께 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 선순위 점유부터 확인. 미래산업 주식회사(강미수)의 2016.03.29. 전입기록은 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약서와 점유현황 확인이 핵심입니다.
- 확인 인수액을 입찰가에 더할 것. 현재 계산상 매수인 인수 47,000,000원이 존재하므로 최저가만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 이기섭 관계 확인. 등기상 과거 권리자·채무자와 동일한 이름이라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 실질 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 주식회사 다성테크 점유기록 확인. 현 소유자와 같은 명칭의 점유기록에 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원이 기재되어 있으므로 실제 법률관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되는 사건이므로 건물·토지·부속시설의 매각 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 공장·토지의 현재 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액의 상한이다
이 사건은 감정가 4,657,164,212원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 2,282,010,463원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되더라도 선순위 전입 임차인의 확인 인수액이 47,000,000원이고, 그 밖에 보증금이 확인되지 않은 2016.03.29. 선순위 점유기록이 남아 있습니다.
따라서 현재 회차의 확인 가능한 취득부담은 최소 2,329,010,463원이고 여기에 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 비교 실거래가도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역할 수 없습니다. 입찰 전 우선순위는 가격 계산보다 선순위 임대차의 실체와 미상 보증금 확정입니다. 이 부분이 해소되지 않는 한 보수적인 접근이 맞습니다.
