인천지방법원 2025타경1260. 인천 연수구 연수동 대동아파트 106동 6층 607호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 아파트입니다. 소유자 허현주는 2008.06.23. 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 163,000,000원입니다. 현재 경매를 신청한 수협은행의 근저당은 2018.11.30. 설정됐으며, 채권최고액은 158,400,000원, 경매 청구액은 150,201,121원입니다.
등기부에는 1993년·1995년 한국주택은행 근저당과 2004년 국민은행 근저당이 먼저 등장하지만, 한국주택은행 근저당 2건은 2005.01.20., 국민은행 근저당은 2008.06.20. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 이들 과거 권리가 아니라 2018.11.30. 수협은행 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 633 대동아파트 제106동 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 벚꽃로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 16층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 1993.11.13. |
| 소유자 | 허현주 (2008.06.23. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 150,201,121원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2018년이 기준
말소기준 근저당의 채무자는 소유자 허현주가 아니라 주식회사성안종합건설입니다. 소유자가 제3자의 채무를 담보하기 위해 부동산을 제공한 구조로 보입니다. 이 사정 자체가 낙찰자에게 채무를 승계시키지는 않지만, 경매 신청채권과 담보관계를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 275,000,000원이고 현재 최저매각가는 192,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 실거래 비교자료가 없으므로, “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 192,500,000원 | 189,005,000원 | 339,775,182원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 396,716,682원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 436,553,032원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 339,775,182원에서 396,716,682원, 436,553,032원으로 증가하지만, 미배당 채권은 원칙적으로 채무자 측에 남는 문제이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 수협은행 | 158,400,000원 | 118,805,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 지엘물류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 50,180,182원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 명주창고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 수협은행 등 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 문제는 채권자의 미배당 문제이며, 매수인 인수 여부와는 구분해서 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연화중학교 북동측에 위치하며 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다. 주변 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 원인재역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·중로1류 접합·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 과거 근저당 3건과 지엘물류 근저당의 말소 상태가 최신 등기부에도 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 배당표 오류 점검. 말소된 근저당이 배당 대상에 포함된 계산은 실제 배당과 다를 수 있으므로 법원 배당요구 내역과 채권계산서를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국·연수구·국민건강보험공단 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세인지와 법정기일을 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 동일 단지·유사층의 최근 실거래와 매물 호가가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 70%만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 관리비·수리비. 사용승인일이 1993.11.13.인 아파트이므로 체납 관리비와 내부 수리 상태, 공용설비 보수 부담을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.22.로 기재돼 있으므로 입찰 또는 검토 전 변경·연기·매각결과를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전 완료”는 다르다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 과거 선순위 근저당은 이미 말소됐고, 2018.11.30. 수협은행 근저당 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 조세·공과금 압류가 있으며, 배당 시뮬레이션에는 말소된 근저당이 포함돼 있어 원본 검증이 필요합니다.
가격도 같은 원칙으로 접근해야 합니다. 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰돼 192,500,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 최신 거래 추세가 확인되지 않았으므로 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 “등기상 인수는 0원”이라는 장점보다, 점유·당해세·실거래·배당순위를 얼마나 정확히 재확인하느냐가 입찰 성패를 가르는 검증형 물건입니다.
