인천지방법원 2025타경1333. 인천 서구 청라동 ‘청라아리스타’ 제3층 제302호 근린생활시설입니다. 소유자 한도선은 2022.12.29. 이 물건을 거래가 451,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 666,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 제303호와 공동담보로 묶여 있습니다.
말소기준 이후에는 2025.07.15. 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.04.27. 서인천세무서장의 압류가 등기됐습니다. 등기 순서상 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 295,000,000원의 70%인 206,500,000원으로, 1회 유찰된 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1333 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 8-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 10층 · 사용승인 2020.09.18. |
| 소유자 | 한도선 (2022.12.29. 거래가 451,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 573,309,558원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신청채권자의 청구액은 573,309,558원입니다. 현재 최저가 206,500,000원에서 집행비용을 제외하면 국민은행에 예상되는 배당은 202,809,000원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 463,191,000원입니다. 채권자에게 미배당이 생기더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니므로, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라우드, 홍성일 | 2024.11.29. | 10,000,000원 2,500,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 | 인수 0원 보증기관 승계 아님 |
현황조사상 임차 점유는 1건입니다. 전입일 2024.11.29.은 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2022.12.29.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 유형은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 206,500,000원으로 내려왔습니다. 비율만 보면 감정가의 70%입니다. 그러나 본건은 근린생활시설로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다.
최근 거래가격이나 임대수익과 직접 비교할 근거 없이 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 평가하지 않습니다. 특히 보증금 10,000,000원·월차임 2,500,000원의 점유관계가 조사된 만큼 실제 계약 지속 여부, 공실 가능성, 관리비와 시설 상태를 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 666,000,000원 | 202,809,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,691,000원으로 추정됐습니다. 국민은행 채권최고액 기준 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제시된 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 463,191,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 524,273,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 567,031,590원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 국민은행의 미배당액은 증가하지만, 후순위 점유자의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 각 회차 매각가와 같고, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,398.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 국민은행 근저당은 303호와 공동담보입니다. 303호의 경매·매각·배당 진행과 공동저당 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 주식회사 라우드, 홍성일의 실제 점유 범위와 영업 여부, 계약 지속 여부 및 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.04.27. 국의 압류가 있으며 당해세는 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 295,000,000원 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 관리비·시설물. 체납 관리비, 내부 인테리어와 영업시설의 소유관계, 원상복구 조건을 관리주체와 점유자에게 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 해서 현재 최저가 206,500,000원이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 본건은 근린생활시설이고 점유자가 있으며, 공동담보 관계와 실제 임대상태도 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 중요한 것은 현재 상권에서의 거래가치와 임대수익입니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 전까지 보류입니다.