인천지방법원 2025타경1333. 청라아리스타 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 한도선은 2022.12.01. 매매를 원인으로 등기상 거래가액 458,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 근저당권 채권최고액은 666,000,000원이며, 3층 302호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다.
말소기준 이후에는 국민은행의 임의경매개시결정과 국 명의 압류가 있습니다. 두 권리는 매각으로 등기상 소멸하는 구조입니다. 임차관계도 말소기준 이후에 시작되어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 인수금이 아니라 근린생활시설의 실제 상권·임대수익·재매각 가능성과 적정 입찰가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 8-24, 청라아리스타 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 10층 · 사용승인일 2020.09.18. |
| 소유자 | 한도선 (2022.12.01. 매매 · 등기상 거래가액 458,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 573,309,558원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.12.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 채권최고액 666,000,000원으로 3층 302호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 이후 2025.07.15. 임의경매개시결정과 2026.04.27. 서인천세무서장 처분의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력 없음·보증금 승계 없음
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라우드, 홍성일 | 2024.11.29. | 10,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고일 2024.11.29.은 말소기준일 2022.12.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차관계는 선순위 대항력을 갖지 못하고, 보증금 10,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 132,300,000원으로 감정가 189,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 이 비율은 법원 유찰에 따른 최저가 비율일 뿐, 주변 근린생활시설의 최근 거래가나 임대수익을 기준으로 산출한 시장 할인율이 아닙니다.
등기상 2022.12.01. 거래가액은 458,000,000원으로 현재 감정가와 큰 차이가 있지만, 과거 등기상 거래가액을 현재 시세와 동일시해서도 안 됩니다. 현재 최저가가 적정한지는 동일 건물과 인근 상가의 최근 매매사례, 실제 보증금·월차임, 공실기간, 관리비와 부가세 조건 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,652,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 666,000,000원 | 129,647,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 주식회사국민은행 근저당권에 129,647,800원이 배당되고, 536,352,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채무자·채권자 사이의 잔존채무이며 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 536,352,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 575,456,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 602,739,887원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 청라아리스타 3층 303호는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 아파트나 주거용 오피스텔과 동일한 환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 입지. 인천해양경찰서 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측으로 폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 건물. 2020.09.18. 사용승인된 지하 6층·지상 10층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표기되어 있습니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 주식회사 라우드, 홍성일의 실제 영업 여부, 점유 범위, 열쇠 인도 가능 시기와 명도 협의 조건을 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 2,500,000원의 계약서, 차임 지급내역, 연체 여부와 계약 종료일을 확인하세요.
- 시세보다 수익률 우선. 동일 건물 3층과 인근 상가의 공실·임대료·권리금 없는 순수 임대조건을 조사해 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 302호의 경매·변제 진행 상황과 공동담보 채권의 실제 잔액을 등기부 및 채권계산서로 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 서인천세무서장 압류의 법정기일과 실제 교부청구액은 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 매각기일 전 기록을 확인하세요.
- 관리비·시설물 확인. 미납 관리비, 전기용량, 소방·환기 상태, 내부 인테리어와 시설물의 소유권 및 철거비를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기와 근린생활시설 취득 시 적용되는 절차를 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.29. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 보증금 10,000,000원의 임차관계도 말소기준 이후에 시작되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 132,300,000원은 감정가의 70%이지만, 근린생활시설은 실제 임대수익과 공실 위험, 상권 내 거래사례를 확인해야 적정가격을 판단할 수 있습니다. 등기상 과거 거래가액 458,000,000원 역시 현재 시세를 대신하지 못합니다. 결론은 “권리 인수는 없음, 가격 메리트는 현장과 임대수익 검증 후 판단”입니다.