인천지방법원 2025타경1360. 인천 서구 석남동 해경블루문 13층 건물 중 5층 502호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 전해숙은 2019년 8월 30일 매매를 원인으로 2019년 9월 10일 거래가액 252,642,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 신한은행 가압류 48,840,990원, 남서울농업협동조합 가압류 28,907,890원, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 금전권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 2022년 7월 1일 등기된 민간임대주택 표시는 금전채권과 성격이 다르므로, 임대의무와 등기 정리 여부를 신탁원부·등록사항·매각조건과 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 5층 502호 도로명주소: 인천광역시 서구 가정로261번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 전해숙 (2019.09.10. 소유권 취득 · 거래가액 252,642,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 170,468,540원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.10. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 민간임대주택등기는 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 2024.08.16 | 미상 | 2025.10.13 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이재호 1명입니다. 전입일 2024.08.16.은 말소기준권리인 농협은행 근저당 설정일 2019.09.10.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금 대위나 보증기관 승계 신고도 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다. 이는 배당액에 영향을 줄 수 있지만, 현재 확인된 전입 순위상 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.10.13. 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
감정가는 176,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 123,200,000원입니다. 1회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 직접 판단할 근거가 없습니다.
소유자의 2019년 취득 거래가액은 252,642,000원이지만, 과거 취득가액을 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리기보다, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,524,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 120,675,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,840,990원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 28,907,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 275,748,880원 중 채권자 예상배당은 120,675,200원이며, 미배당은 155,073,680원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 채무자 측 채무 잔액 문제이며, 소멸하는 후순위 금전권리를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 상가, 학교와 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천2호선 석남역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수, 승강기, 기계식 차량용 승강기, 소화전과 난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측 포장도로에 접한 세장형 토지로, 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역과 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 현장조사 한계. 현장 조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 외형조사, 건축물현황도와 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차조건 확인. 이재호의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 제출 문건 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 존속 여부, 관련 등기의 매각 후 처리 방식을 관할 기관과 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 해경블루문 및 석남역 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 통상적인 내부 상태를 기준으로 작성됐으므로 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비, 기계식 주차장 이용 조건, 차량 규격과 유지관리 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 저가매수는 다른 문제”
이 물건의 금전권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.10. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이재호도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 저가 여부를 판단할 수 없고, 보증금 미상 임차인의 배당관계와 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 결론은 금전권리 인수는 낮은 편, 가격 판단은 보류, 서류 확인은 필수입니다.
