수원지방법원 2025타경41847. 안성시 고삼면 봉산리 152-1 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 653㎡의 대지이고 건물은 목구조·목구조지붕 단층으로, 사용승인일은 2018.08.24입니다. 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
권리관계의 기준은 2022.07.29. 설정된 울산수산업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 설정된 이나경의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년과 2025년에 등기된 가압류 2건도 각각 말소되어, 현재 배당표상 매수인이 떠안는 등재권리는 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리등기와 실제 점유는 별개의 문제입니다. 현장조사에서는 거주인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인은 확인되지 않지만, 이를 곧바로 점유자 없음이나 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 고삼면 봉산리 152-1 · 경기도 안성시 고삼면 삼은길 57-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 조사일 현재 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 653㎡ · 농림지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목구조 목구조지붕 단층 · 사용승인일 2018.08.24 |
| 소유자 | 이은상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 373,871,080원 / 183,196,829원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 530,015,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등재권리는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 수협은행의 채권최고액 2,436,000,000원 근저당권은 2021.08.19. 일부포기를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 말소기준은 그보다 뒤인 2022.07.29. 울산수산업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 이나경의 채권최고액 210,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 183,196,829원으로 감정가 373,871,080원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
이 물건은 일반적인 도심 공동주택이 아니라, 전원주택·근린생활시설·저수지·임야가 혼재한 지역의 단독주택과 토지입니다. 토지 653㎡, 제시외 건물, 농림지역과 농업보호구역 등의 조건은 개별성이 커서 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 내부 상태도 확인되지 않아 수선비나 실제 이용가치를 가격에 반영하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 183,196,829원 | 179,832,073원 | 654,167,927원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 128,237,780원 | 125,642,451원 | 708,357,549원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,766,446원 | 87,750,650원 | 746,249,350원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 등재된 소멸 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유·임대관계와 당해세·최우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,196,829원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,364,756원 |
| 1. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 624,000,000원 | 179,832,073원 |
| 2. 근저당 · 이나경 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 834,000,000원이고 예상 채권자 배당은 179,832,073원, 미배당은 654,167,927원입니다. 울산수산업협동조합의 신청채권 530,015,851원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 조사일 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 거주인 부재와 폐문으로 내부조사를 하지 못해 내부 상태와 수선 필요 여부는 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 꽃뫼마을 마을회관 북측 근거리에 위치하며 전원주택, 근린생활시설, 저수지, 임야 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용 편의성은 불편한 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 대 653㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 105,700원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역, 농업보호구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 목구조 목구조지붕 단층이며 외벽은 세라믹사이딩, 내부는 도배·타일, 창호는 샤시창호입니다. 급·배수, 위생설비와 LPG가스 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 환금성. 도심 공동주택보다 개별성이 큰 단독주택·토지이고 대중교통이 불편하며 이용규제가 중첩되어 있습니다. 감정가 할인율과 별개로 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 현장 재방문과 전입세대, 사업자등록, 확정일자 및 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치, 구조, 면적, 사용상태와 감정평가 반영 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 인접지 경계 확인. 감정평가서가 인접지와의 경계 확인을 명시적으로 요구하고 있습니다. 담장·진입로·건물 배치와 지적도상 경계를 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 농림지역·농업보호구역·토지거래계약 허가구역 등 규제가 실제 이용, 증축·개축, 거래절차에 미치는 영향을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 내부 수선비 반영. 폐문으로 내부조사를 하지 못했습니다. 구조·설비 상태와 누수, 난방시설, 마감 상태를 확인하지 못한 위험을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 인근 단독주택과 토지의 실제 거래, 매물 호가, 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리순위보다 현장 확인에 있습니다. 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 제시외 건물이 포함되며 인접지 경계 확인도 필요합니다. 농림지역·농업보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 토지규제도 중첩되어 있습니다.
현재 최저가 183,196,829원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래와 비교할 자료가 없으므로 시세보다 싸다는 결론은 유보해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 점유, 내부 하자, 경계, 토지규제와 환금성을 확인하지 않은 채 할인율만 보고 응찰하기에는 불확실성이 큽니다. 등기 권리는 합격, 가격과 현장은 조건부 검토. 현장조사 결과가 응찰 여부와 상한가를 결정하는 물건입니다.
