인천지방법원 2025타경1398. 인천 서구 가좌동 인하메디컬센타 1층 104호입니다. 소유자 공도희가 2018년 6월 28일 거래가액 922,200,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 5월 23일 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·주택도시보증공사 가압류·인천광역시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 후순위 등기권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 현황에 있습니다. 각 호수별로 구분등기가 되어 있음에도 104호와 105호 사이에 벽체 구분이 없이 일체로 이용돼 왔고, 현재는 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상이며, 104호만 취득했을 때의 독립적인 출입·설비·사용 가능성과 호실 경계를 원래 상태로 구분할 수 있는지를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 공도희 (2018.06.28. 거래가액 922,200,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 775,000,000원 / 542,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,327,630,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2018년 하나은행 근저당권은 2022년 5월 23일 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국세 압류, 주택도시보증공사의 90,000,000원 가압류, 인천광역시 압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
신고된 임차인 내역은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 104호·105호의 이용관계는 매각물건명세서와 현장조사를 통해 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 542,500,000원으로 감정가 775,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 542,500,000원 | 985,325,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 379,750,000원 | 1,146,366,500원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 265,824,999원 | 1,258,696,551원 |
③ 예상배당표 (매각가 542,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,825,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 534,675,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,520,000,000원 중 534,675,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 985,325,000원입니다. 부산은행은 신청채권액 1,327,630,589원을 전액 회수하지 못하며, 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여 배당은 0원으로 계산됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가좌동 석남서초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고, 일반도로와 대로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전설비가 되어 있으며, 위반 사항과 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 공부상 소매점이지만 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되고, 2개 호실이 일체로 이용된 상태입니다. 가격 비교자료도 없어 일반적인 단일 호실보다 용도와 수요층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호 단독 이용 확인. 105호와 벽체 구분 없이 연결된 상태에서 104호만 독립적으로 출입하고 사용할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 집합건축물대장·건축도면·현황을 대조해 104호와 105호의 법정 경계와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 분류와 감정평가상 공부 용도인 소매점 사이의 차이를 확인하고, 예정한 사용이 가능한지 검토해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 열쇠 인도 가능 여부와 실제 점유자·사용자를 다시 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 소매점·도시형생활주택의 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘어떻게 쓸 수 있는가’가 먼저다
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 곧바로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 104호와 105호가 별도 등기임에도 벽체 없이 일체로 이용됐고, 사건상 용도와 공부상 용도도 다르게 나타납니다. 실거래 자료가 없어 최저가 542,500,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 활용 가능성과 가격은 미확인. 104호 단독 사용과 호실 경계를 확인한 뒤에야 현재 70% 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.