인천지방법원 2025타경1398. 인천 서구 가좌동 인하메디컬센타 1층 105호입니다. 소유자 공도희가 2018년 6월 28일 848,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 23일 주식회사부산은행이 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·주택도시보증공사 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
실제 임차인은 0명이고 예상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사의 90,000,000원 가압류는 임차인 보증금 신고가 아닌 등기상 채권자 가압류이므로 임차인 수나 보증금에 합산하지 않습니다. 다만 등기 권리와 별개로, 이 물건은 104호와 물리적으로 합쳐져 있다는 점이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 제1층 제105호 도로명: 인천광역시 서구 건지로 264 |
| 분류 / 현황 이용 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 소매점 · 104호와 벽체 구분 없이 일체 이용 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 공도희 (2018.06.28. 거래가 848,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 562,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,327,630,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.05.23. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2018년 주식회사하나은행 근저당권과 2019년 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 562,800,000원으로 감정가 804,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 권리분석상 실질취득액도 약 562,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래를 기준으로 한 가격 검증 없이, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 2018년 취득 거래가는 848,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 설명하는 최근 거래가 아닙니다. 더구나 사건 분류는 도시형생활주택인 반면 집합건축물대장상 용도는 소매점이고, 현황은 104호와 벽체 없이 통합된 공실입니다. 일반 주거용 물건이나 독립된 1층 상가의 가격표를 그대로 대입하기 어려운 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 562,800,000원 | 554,772,000원 | 965,228,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 393,960,000원 | 387,644,560원 | 1,132,355,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 275,772,000원 | 271,111,192원 | 1,248,888,808원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 562,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 554,772,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 채권자 총 청구액 1,520,000,000원 중 554,772,000원이 배당되고 965,228,000원이 미배당되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용 현황. 집합건축물대장상 소매점이며 104호와 105호 사이 벽체 구분 없이 일체로 이용돼 왔고 현재는 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 화강석붙임 마감 등이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 20m 포장도로에 각각 접한 상업용 건부지입니다.
- 용도·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 소매점 용도에 더해 인접 호실과 물리적으로 통합된 상태이므로, 독립된 주거·상가 호실보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호와의 경계 확인. 집합건축물대장·건축도면·현장 실측을 통해 104호와 105호의 법정 경계와 전용부분 범위를 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 105호만 단독으로 출입·영업·관리할 수 있는지, 벽체 복구나 시설 분리가 필요한지 현장에서 확인하세요.
- 104호 공동담보 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보인 104호의 경매 진행 여부와 배당 관계를 법원 원문에서 확인하세요.
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가 할인율이 아니라 인하메디컬센타 및 인근 1층 소매점의 최근 거래·임대수익·공실 기간을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 관리비·공용부분. 관리비 체납과 공용부분 관련 부담, 104호와 공동으로 사용하던 시설의 정산 문제를 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 준공업지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 및 결과를 법원 원문에서 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 사용성과 가격은 보류”
이 물건의 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준은 2022년 부산은행 근저당권이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 낙찰가 562,800,000원만 보고 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 105호는 별도로 구분등기돼 있으면서도 현황상 104호와 벽체 없이 하나의 공간으로 이용돼 왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 105호 단독 취득 후 독립적으로 사용할 수 있는지, 그 상태가 향후 임대와 재매각에 어떤 영향을 주는지를 먼저 확인해야 합니다. 인수 위험은 낮지만 물건 자체의 사용성과 환금성 검증이 필요한 C등급 물건입니다.