인천지방법원 2025타경1428. 인천 남동구 간석동 와이지캐슬 17층 1701호, 현재 이용상태가 오피스텔로 확인된 물건입니다. 소유자는 박명자이며, 2020.04.21. 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 196,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 양순영의 채권최고액 30,000,000원 근저당권, 삼성카드 주식회사와 인천신용보증재단의 가압류는 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰된 175,000,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 확인된 실거래 자료가 없기 때문에, 응찰 전에는 면적·층·사용승인·관리비 조건이 유사한 거래 및 임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 17층 1701호 도로명: 인천광역시 남동구 간석로32번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 17층 건물 내 제17층 제1701호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박명자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 179,265,918원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
2019년 신탁 및 신탁 말소 과정을 거쳐 2020.04.21. 박명자 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이 됐습니다. 2024년 이후의 양순영 근저당권과 가압류 2건, 2025.08.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저가는 175,000,000원으로 감정가 250,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 122,499,999원, 3회 유찰 시 85,749,999원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 92,735,232원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 144,500,233원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 180,678,733원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 권리 위험과 가격 위험을 분리해 봐야 합니다. 권리는 단순하지만 가격이 적정한지는 별도 시세조사가 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 196,800,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 근저당권 · 양순영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,040,426원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,644,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 264,485,232원 중 171,750,000원이 배당되고 92,735,232원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권 미배당은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천약산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물의 17층 1701호입니다. 위생·급배수, 승강기, 주차, 도시가스, 스프링클러 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 평탄지로 현황 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측과 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,122,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 사업자등록 여부, 현장 점유자를 반드시 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 오피스텔의 면적·층·관리비 조건이 유사한 거래를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 업무시설 확인. 실제 사용상태와 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록 가능 여부, 주차조건을 확인하세요.
- 신탁 이력. 과거 신탁등기는 말소됐으나 신탁원부와 말소 경위를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 2020.04.21. 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 회차에서 발생하는 92,735,232원의 미배당은 채권자의 미회수액일 뿐 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건이지만, 감정가 250,000,000원에서 175,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고 임대관계도 미상이므로, 권리는 합격에 가깝지만 가격과 점유는 확인 후 결정하는 것이 적절합니다.
