인천지방법원 2025타경1453. 청라아리스타 1층 109호입니다. 사건의 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 소유자 곽정환은 2022년 11월 22일 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 778,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 652,800,000원으로 설정됐고, 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 4월 23일 인천광역시 서구의 압류, 2025년 8월 8일 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없으며, 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 1층 109호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 8-24 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 제109호 |
| 소유자 | 곽정환 (2022.11.22. 소유권이전 · 거래가액 778,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 192,080,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 559,266,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 핵심은 2022년 11월 22일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 인천광역시 서구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 가정에서 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 감정가 34.3%, 그래도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 192,080,000원으로 감정가 560,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 시세 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 464,209,120원 |
| 4회 유찰 시 | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 521,026,384원 |
| 5회 유찰 시 | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 560,774,946원 |
소유자가 2022년 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 778,000,000원이지만, 이 과거 거래가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 현재 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 가격 메리트 판단은 현재 상권·공실 상태·복구비용·현황을 반영한 별도 시세 확인과 함께 해야 합니다.
③ 현황 리스크 — 110호와 경계벽 철거 후 공사 중단
이 사건에서 권리보다 더 주의해야 할 대목입니다. 매각물건명세서와 감정 참고사항에는 인접 호인 110호와 경계벽이 철거되어 함께 내부 인테리어 공사가 진행되다가 중단된 것으로 탐문됐다고 적혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,489,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 652,800,000원 | 188,590,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 652,800,000원 중 188,590,880원이 배당되고 464,209,120원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 서측 인근. 주위는 아파트 등 공동주택, 상·업무용건물, 공원 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실로 보입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로, 남측으로 보행자 전용 수변로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 110호와 경계벽 철거 후 내부 인테리어가 중단된 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 109호·110호 현황 확인. 경계벽 철거 범위, 실제 호실 구획, 출입 상태와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 복구 범위 확인. 내부 공사가 중단된 상태이므로 원상구획 또는 영업용 공간 조성에 필요한 공사 범위를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 말고, 청라아리스타 1층 근린생활시설의 현재 매매·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 공실 기간·관리비 확인. 현황 공실이므로 관리비 체납과 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행에 464,209,120원의 미배당이 남더라도 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 승부처
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2022년 11월 22일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 공부상 일반음식점인 근린생활시설이 현황 공실인 데다 110호와의 경계벽 철거 후 내부 인테리어가 중단된 상태로 탐문됐습니다.
현재 최저가 192,080,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건은 ‘인수 위험은 낮지만, 현황 복구와 현재 상업용 시세를 직접 검증해야 하는 물건’으로 보는 것이 데이터와 가장 일관됩니다. 입찰가의 핵심은 할인율 자체보다 109호를 독립된 근린생활시설로 사용할 때의 실제 상태와 비용을 얼마까지 감당할 수 있는지에 있습니다.
