392,000,000원
인천지방법원 2025타경1453. 인천 서구 청라동 청라아리스타 1층 109호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실로 보입니다. 소유자 곽정환은 2022.11.22. 거래가액 778,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 652,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 인천광역시 서구의 압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기와 배당 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 이 물건은 권리보다 현황 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서와 감정요항에는 인접 110호와의 경계벽이 철거되어 두 호실의 내부 인테리어 공사가 함께 진행되다가 중단된 것으로 탐문됐다고 적혀 있습니다. 현황 공실로 보이지만 임대관계는 미상이라, 실제 점유 상태와 109호 단독 사용 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 제1층 제109호 도로명: 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 8-24 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 109호 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실로 보임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 · 외벽 석재 붙임·유리커튼월 · 컬러알미늄샷시 창호 |
| 소유자 | 곽정환 (2022.11.22. 거래가액 778,000,000원으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 392,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 559,266,950원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 하나자산신탁과 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.22. 국민은행 근저당권입니다. 2025.04.23. 인천광역시 서구의 압류와 2025.08.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별도
감정가 560,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 392,000,000원, 감정가의 70%입니다. 배당 가정상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 392,000,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 이 물건은 일반음식점 용도의 1층 근린생활시설이고, 현황 공실이며, 인접 호실과 경계벽이 철거된 상태로 탐문됐습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 독립 호실로 복구하는 비용과 기간, 임대 가능 상태, 동일 건물·인근 유사용도 거래 및 임대료를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 392,000,000원 | 70% | 267,088,000원 |
| 2회 유찰 시 | 274,400,000원 | 49% | 383,041,600원 |
| 3회 유찰 시 | 192,080,000원 | 34% | 464,209,120원 |
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 652,800,000원 | 385,712,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 국민은행 미배당 | - | 267,088,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 서측 인근으로, 주위에는 아파트 등 공동주택과 상·업무용 건물, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실로 보입니다. 위생·급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측으로 보행자 전용 수변로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 110호와 경계벽이 철거된 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 건축물 현황도와 현장을 대조해 109호와 110호의 정확한 전유 경계를 확인하세요.
- 복구비 산정. 철거된 경계벽, 중단된 인테리어, 전기·가스·급배수·냉난방 설비의 분리 및 복구 범위를 견적받으세요.
- 독립 사용 가능성. 109호만의 출입구, 계량기, 소방·환기·배기 및 영업시설 사용 가능 상태를 점검하세요.
- 점유·임대 확인. 현황은 공실로 보이나 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 사업자등록, 열쇠 및 출입 권한을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 일반음식점·근린생활시설의 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 관리비·공사채권. 관리비 체납, 공용부분 부담금, 중단된 인테리어 공사와 관련된 미지급금 또는 유치권 주장 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않은 가정이므로 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 경계 복구가 먼저”
이 물건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 권리보다 109호와 110호 사이의 철거된 경계벽입니다.
현재 최저가는 392,000,000원으로 감정가의 70%지만, 현황 공실과 임대관계 미상, 공동 인테리어 공사 중단 상태를 감안하면 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 독립 호실 복구에 필요한 비용과 기간, 실제 임대·영업 가능 상태까지 합산한 금액이 실질취득비용입니다. 등기상 권리는 통과, 현황과 가격은 조건부. 입찰 여부는 109호가 단독 물건으로 정상 사용 가능한지 확인한 뒤 결정해야 합니다.