인천지방법원 2025타경1482. 인천 미추홀구 숭의동 ‘더 미추홀퍼스트’ 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 231,000,000원이며 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 161,700,000원입니다. 말소기준은 2020.08.21. 농협은행 근저당권이고, 이후 전입한 윤종천 씨와 전북은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리구조만 보면 비교적 단순하지만, 점유자가 있다는 사실은 별도로 봐야 합니다. 윤종천 씨의 전입일은 2021.11.01.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니더라도, 점유관계와 명도 일정, 소액임차인 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로 67 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 82.7284㎡ · 5층 502호 |
| 건물 현황 | The미추홀퍼스트 · 99세대 · 2020.07.10. 사용승인 |
| 소유자 | 박미현 (2017.01.17. 매매 원인, 2020.08.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 227,493,832원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.21. 설정된 농협은행 근저당권 246,000,000원입니다. 윤종천 씨의 전입은 2021.11.01., 전북은행 가압류는 2024.07.16., 경매개시결정은 2025.08.20.으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤종천 | 2021.11.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤종천 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 시장은 하락 추세
동일 면적대 실거래는 총 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 235,000,000원이며, 현재 최저가이자 실질취득액 161,700,000원은 그 금액의 68.8%입니다. 다만 과거 거래 310,000,000원에서 최신 거래 235,000,000원으로 내려오며 최근 거래 추세는 -24.2%를 기록했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 83.34㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 82.83㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
최저가 161,700,000원은 최신 거래보다 73,300,000원 낮습니다. 수치만 보면 가격 여유가 있지만, 최근 12개월 비교 표본이 1건에 불과하고 거래 추세도 하락하고 있습니다. 전체 2건 평균 272,500,000원은 2021년의 310,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 메리트의 핵심 근거로 삼기 어렵습니다. 응찰가는 최신 거래 235,000,000원과 하락 추세를 우선해 보수적으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 246,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 가압류 · 전북은행 | 5,548,548원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 158,636,200원이 농협은행에 배당되고, 전북은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 전체 채권 미배당액은 92,912,348원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 92,912,348원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 140,743,208원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 174,141,742원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 농협은행을 포함한 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 가격 하락이 보증금 승계로 상쇄되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 본건은 아파트가 아닌 오피스텔이며, 비교 거래도 82.83㎡·83.34㎡ 면적대입니다.
- 규모. The미추홀퍼스트는 99세대이며 사용승인일은 2020.07.10.입니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 토지면적은 254.0㎡이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,650,000원으로 조사되어 있습니다.
- 규제 표시. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 환금성. 실거래 표본이 총 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 시세 범위를 넓게 잡기보다 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 건축물 표시. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 윤종천 씨의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사서에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력과 승계는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 소요 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 235,000,000원은 과거 거래 310,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세 -24.2%를 무시하고 과거 고가 거래를 상한으로 삼지 마세요.
- 거래 표본 점검. 최근 12개월 평균은 1건으로 산출되어 있습니다. 인근 오피스텔의 실제 매물과 임대수요를 추가로 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 원본 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 표시의 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 조건부 매력
이 사건의 핵심은 인수 0원과 하락 추세를 동시에 보는 것입니다. 농협은행 근저당 이후의 임차인과 가압류는 매각으로 소멸해 실질취득액은 현재 최저가와 같은 161,700,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 235,000,000원의 68.8%로, 권리와 가격 수치만 보면 검토할 이유가 있습니다.
그러나 최근 거래 추세는 -24.2%이고, 시세 표본은 총 2건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 실제 임차인 윤종천 씨의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “저가라서 바로 매수”하는 유형이 아니라, 임차인 원본 확인과 보수적인 환금가 산정이 끝났을 때만 가격 메리트가 성립하는 오피스텔입니다.