37,240,000원
수원지방법원 2025타경41951. 평택역 1번 출구 동측 직선거리 약 300미터 지점의 퍼스트시티 1동 14층 1401호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택 원룸형)이고, 대상 면적은 18.5272㎡입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 37,240,000원까지 내려왔다는 사실 자체보다, 120,000,000원의 선순위 임차권을 실제로 떠안느냐에 있습니다.
김호경은 확정일자 2021.11.22, 점유개시 2021.12.27, 전입 2022.01.07이고 2024.01.09 임차보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준으로 산정된 2025.05.21 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 현재 매각가 가정에서는 우선변제 배당 36,169,680원 이후 83,830,320원이 부족합니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.05.04 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소” 하겠다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 되어 있습니다. 따라서 김호경 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리해야 하며, 가격 비교도 120,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 37,240,000원을 실질취득 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 제1동 제14층 제1401호 · 경기도 평택시 평택로28번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 18.5272㎡ · 18층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이평화 (2021.12.20 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정입니다. 김호경의 전입 2022.01.07과 임차권등기 2024.01.09가 그보다 앞섭니다. 따라서 확약만 떼어 놓고 보면 김호경은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 우선변제 후 남는 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 부족분을 83,830,320원으로 계산하고 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호경 | 제1동 1401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 | 2021.11.22 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
배당요구는 2024.01.09. 룰상 현재 매각가에서 미배당 보증금 83,830,320원이 남지만, 2026.05.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 시장도 내려왔다
이 물건은 확약 때문에 실질취득 기준을 37,240,000원으로 잡습니다. 퍼스트시티 동일·유사 면적 실거래의 전체 평균은 66,217,500원이지만, 과거 2023년 거래가 다수 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 56,666,666원, 최신 거래는 2026.04 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.53㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 18.06㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 18.53㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 56,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 66,217,500원 |
현재 실질취득 37,240,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%입니다. 최신 거래 65,000,000원보다도 낮아 가격 자체는 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 18.3% 낮은 하락 추세라는 점이 중요합니다. 과거 전체 평균 66,217,500원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 실제 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 임차인 김호경 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김호경 보증금 부족분은 83,830,320원입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금으로 매수인 인수 문제를 검토해야 하지만, 2026.05.04 확약을 반영하면 김호경 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 1번 출구 동측 직선거리 약 300미터 지점이며, 인근은 근린생활시설·업무용부동산·아파트단지 등이 혼재한 역세권 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 14층입니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 화재경보, 지하주차장, 출입구 보안개폐설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 도시형생활주택 건부지이며 북서측 폭 8미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 토지 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 퍼스트시티는 154세대, 2018.08.31 준공이며 최근 거래 추세 -18.3%, 단지 경매 평균 유찰 3.6회로 가격 할인과 별개로 매각 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 김호경 임차권과 정확히 연결되는지 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 계산을 이중으로 보지 않기. 룰상 미배당 83,830,320원은 확약 전 기준입니다. 확약을 반영한 김호경 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 37,240,000원입니다.
- 별도 임차인 확인. 확약은 김호경 임차권에 한정됩니다. 현장 점유와 별도 임대차 관계가 있는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 66,217,500원보다 최근 12개월 평균 56,666,666원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 수준은 이전보다 18.3% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 도시형생활주택 원룸형, 단지 평균 유찰 3.6회, 매각률 0.0%라는 지표를 감안해 실제 매수층과 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 가격 계산을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 배당가정에서 83,830,320원이 부족해, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그 구조만 적용하면 최저가 37,240,000원이 싸 보인다는 이유로 접근해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.04 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김호경 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 37,240,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 56,666,666원의 65.7%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -18.3%이고 단지 경매 평균 유찰이 3.6회라는 점은 명확한 경고 신호입니다. 결론은 “권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 하락 추세와 환금성 확인”입니다. 감정가 대비 할인율보다 확약의 실제 효력과 최근 시장가격을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
