인천지방법원 2025타경1506. 인천 서구 청라동 ‘청라더리브티아모지식산업센터’ 2층 209호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 전영민이고, 2023.05.04. 소유권을 이전받은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 516,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.22. 국민은행의 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 배당 계산에서도 현재 최저가 244,510,000원을 전제로 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유관계와 사용자를 별도로 확인하지 않고 ‘명도까지 완전히 단순하다’고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1506 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층 209호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 전영민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 441,045,933원 |
| 말소기준 | 2023.05.04. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023.03.13. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.04. 전영민에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.08.22. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 ‘시세 부재’가 중요하다
현재 최저매각가는 244,510,000원으로 감정가 499,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
특히 이용상태가 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 주변도 지식산업센터·연구소·공장이 소재하는 지역으로 조사됐습니다. 따라서 응찰 판단은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는지’보다 실제 해당 호실의 사용가치와 거래 가능한 가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 244,510,000원 | 49% | 275,713,140원 |
| 3회 유찰 시 | 171,157,000원 | 34% | 348,039,198원 |
| 4회 유찰 시 | 119,809,899원 | 24% | 398,667,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 240,286,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 4,223,140원을 제외한 240,286,860원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 275,713,140원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 남서측 인근. 주위는 지식산업센터·연구소·공장 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·소화전·승강기 등이 되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적 16,322.8㎡, 공시지가 1,462,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용주체와 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공장 이용상태 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공장 이용을 명시합니다. 현재 이용상태가 취득 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.04. 국민은행 근저당권입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 244,510,000원에서 추가 유찰 시 171,157,000원, 이후 119,809,899원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락만으로 수익성을 단정하지 말고 시장가 확인과 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.05.04. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 핵심인 사건입니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 부여하기보다 실제 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
