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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 4회 · 최저 3,982,098,288원
C 매력지수45 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경41974 · 평택지원 · 토지
1680㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
8,126,731,200원 81억 2,673만 감정가 11,609,616,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
07-28
평택지원 10:00
입찰 보증금
8억 1,267만
최저가의 10% · 812,673,120원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 116.10억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 30% 할인 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대형 근린시설·토지 일괄매각이나 대항력 임차인 7명 보증금 인수와 공사 리스크 확인 필요
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법원경매 권리분석 · 근린시설 + 토지

가격보다 먼저 봐야 할 인수 리스크 — 평택 안중 근린시설

수원지방법원 2025타경41974 · 경기도 평택시 안중읍 현화리 498-6
감정가 116.10억 · 최저매각가 81.27억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.28 · 임의경매
45점
매력지수 C등급 · 대항력 임차인 7명 인수 위험과 미완공 근린시설 리스크가 있는 물건
최저가는 감정가 대비 하락했지만 대항력 임차인 보증금 1억2천만원 인수와 공실·미완공 시설 리스크가 있어 종합 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 70%까지 내려온 근린시설+토지 물건입니다. 다만 단순 할인 매물이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 7명의 보증금 1.2억원은 매수인이 인수할 수 있고, 지상층 미완공·공실 리스크까지 있어 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
11,609,616,000원
최저 8,126,731,200원
실질취득 부담
8,246,731,200원+
인수 보증금 120,000,000원
매수인 인수
120,000,000원
대항력 임차인 7명
핵심지표
C등급
권리·시설 리스크

수원지방법원 2025타경41974. 평택시 안중읍 현화리의 근린시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지 1,680㎡와 지상 3층 철근콘크리트 구조 건물로, 일반음식점·미용실·세탁소·헬스클럽 등으로 이용 중이나 일부 층은 내부 마감공사가 완료되지 않았습니다. 핵심은 가격보다 권리와 운영 리스크입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경41974
소재지경기도 평택시 안중읍 현화리 498-6
물건종류근린시설 + 토지
소유자천왕성
감정가 / 최저가11,609,616,000원 / 8,126,731,200원
신청채권자 / 청구동수원새마을금고 / 7,790,589,150원
매각기일2026.07.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.12.06 동수원새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전 전입한 임차인은 별도 인수 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 7명 인수 가능성

임차인점유보증금판정
김기수99.174㎡10,000,000원대항력 有 · 인수 가능
ZHANG ZHENSHU101호 49.587㎡10,000,000원대항력 有 · 인수 가능
홍성현지하1층 366㎡30,000,000원대항력 有 · 인수 가능
강금경41.3㎡20,000,000원대항력 有 · 인수 가능
정해정165㎡30,000,000원대항력 有 · 인수 가능
(주)해왕농산(천왕성)4004.4478㎡10,000,000원대항력 有 · 인수 가능
천지현1층 49.587㎡10,000,000원대항력 有 · 인수 가능
⚠️ 인수 핵심 대항력 임차인 보증금 합계는 120,000,000원입니다. 최저가 81.27억원만 보면 되지만, 낙찰 후 매수인이 부담하는 실질 취득비용은 약 82.47억원 수준으로 계산해야 합니다.

③ 배당 구조 (최저가 81.27억원 기준)

항목채권액배당
집행비용-83,667,312원
임차인 인수120,000,000원매수인 부담
동수원새마을금고 근저당7,800,000,000원7,800,000,000원
동수원새마을금고 근저당240,000,000원240,000,000원
후순위 근저당1,200,000,000원3,063,888원
배당 분배
감정가 vs 현재 최저가
가격은 낮아졌지만 인수 임차인과 시설 리스크를 함께 봐야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하여 후순위 권리 부담은 제한적입니다.
⛔ 주요 리스크 대항력 임차인 7명 인수, 지상2·3층 내부마감 미완공, 일부 공실 상태는 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·시설 메모

  • 입지. 현화초등학교 인근으로 근린생활시설·소규모공장·아파트단지가 혼재합니다.
  • 교통. 광로변 위치로 차량 출입이 용이하고 노선버스 접근성이 있습니다.
  • 시설. 지하2층 골프연습장, 지하1층 헬스클럽, 1층 일부 상가 이용 중이며 지상2·3층은 미완공 상태입니다.
  • 토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 토지면적 1,680㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 승계 확인. 대항력 임차인 7명의 보증금 120,000,000원은 인수 가능성을 반영해야 합니다.
  • 시설 상태 확인. 지상2층·3층 미완공 부분의 추가 비용을 검토해야 합니다.
  • 세금 리스크. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인해야 합니다.
  • 현장 확인. 실제 영업 상태와 공실 범위를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인보다 인수 구조를 먼저 보라”

이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 근린시설 경매에서는 가격보다 운영 가능성과 인수 구조가 중요합니다. 대항력 임차인 7명 보증금 1.2억원, 미완공 시설, 공실 리스크를 감안하면 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다. 충분한 현장 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·현장 상태 등 일부 변수는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

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경기도 평택시 안중읍 현화리 498-6

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