임차인 인수 부담 없이 최저가가 최근 실거래 평균의 74.1% 수준으로 형성되어 가격 메리트가 있으나 다수 채권과 환금성 확인 필요.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 조사상 인수 부담은 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 감정가 6.89억에서 1회 유찰 후 최저가 4.823억으로 내려와 최근 실거래 평균 6.505억 대비 74.1% 수준입니다. 권리보다 가격과 채권 구조 확인이 핵심인 물건입니다.
감정가 / 최저가
689,000,000원
최저 482,300,000원
실거래 평균
650,541,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
74.1%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경1533. 송도동 이편한세상송도 107동 402호 아파트입니다. 전용면적 84.2538㎡급으로 이용 중이며, 소유자는 안경수입니다. 권리 흐름의 기준은 2019년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경1533
소재지
인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 107동 4층402호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
안경수
감정가 / 최저가
689,000,000원 / 482,300,000원
청구금액
355,951,093원
매각기일
2026.07.23
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2019.01.18 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드 가압류, 신용보증기금·광주은행·인천신용보증재단 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
e편한세상송도 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 650,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 673,000,000원이며 거래 범위는 595,000,000원~706,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.42㎡
31
673,000,000원
2026.07
84.42㎡
25
685,000,000원
2026.06
84.42㎡
27
672,500,000원
최근 12건 평균
12건
650,541,666원
최저가 482,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.1%입니다. 최신 거래 673,000,000원과 비교해도 할인폭이 있어 유찰 후 가격 메리트가 확보된 구간입니다.
✅ 가격 판단 감정가 기준으로는 시세와 유사하지만, 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아 실질적인 접근 구간이 만들어졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 482,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,223,000원
하나은행 근저당 1번
311,300,000원
311,300,000원
하나은행 근저당 2번
110,000,000원
110,000,000원
국민은행 근저당 3번
420,000,000원
53,777,000원
후순위 가압류
85,000,000원 외
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 74.1% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
⚠️ 확인 포인트 채권 총액이 매각가를 초과해 후순위 권리자는 미배당이 발생합니다. 다만 이는 낙찰자 승계가 아니라 배당 구조상의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 송도동 소재 송담초등학교 동측 인근 위치입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
환경. 이편한세상송도 2,708세대 규모 단지이며 2018.11.06 준공입니다.
규제. 준주거지역, 경제자유구역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가 482,300,000원은 최근12개월 평균 대비 할인된 가격입니다.
권리. 말소기준 하나은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸합니다.
배당. 후순위 채권 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 구조가 정리되는 유형입니다. 감정가 6.89억에서는 시세와 큰 차이가 없지만, 1회 유찰 후 최저가 4.823억으로 내려오면서 최근 실거래 평균 6.505억 대비 할인 구간에 진입했습니다. 핵심은 권리보다 가격과 배당 구조 확인입니다.
사건 개요
같은 단지 8건 동시 경매
단지 평균
1.2회 유찰
소재지
인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 107동 4층402호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경1533
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-23 10:00
·219호 법정
물건
이편한세상송도 107동 4층402호
철근콘크리트구조 84.2538㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 107동 4층402호
2025-09-11 15:16
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 소유자외 전입세대는 조사되지 아니 함
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역,주민등록등본,외국인체류확인서 첨부
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
