인천지방법원 2025타경1534. 등기부상 소유자는 장인창이며, 2021.03.31 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부의 말소기준권리는 2021.08.05 대한민국(인천지방검찰청의 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 은평구 압류, 2025.09.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 한기문 점유관계입니다. 한기문은 2021.03.30 전입했고 2025.09.26 배당요구를 했으며, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1534 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층803호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 19.78㎡ |
| 소유자 | 장인창 · 2021.03.31 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 살아 있는 등기권리 가운데 말소기준은 2021.08.05 압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 은평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 서울우유협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인이 인수할 등기권리는 아닙니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한기문 | 오피스텔 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
② 시세 비교 — 싸게 보이지만 하락 추세
코지빌에이(HK) 전용 19.78㎡ 매칭 표본을 포함한 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 73,933,333원이지만 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래는 2023.09의 54,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 54,000,000원입니다. 현재 최저가 27,097,000원은 그 가격의 50.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 18.48㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 19.78㎡ | 8 | 71,600,000원 |
| 2021.12 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 18.48㎡ | 7 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 73,933,333원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 실거래 54,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 최근 가격은 이전 거래군 대비 -30.7% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 73,933,333원 대비 36.7%라는 수치로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 더구나 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 실제 비교 기준이 되는 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 14,243,564원 | 14,243,564원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 189,352,194원 | 11,965,690원 |
| 4. 경매개시결정 · 한기문 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 283,595,758원 중 예상 배당은 26,209,254원이고, 미배당은 257,386,504원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원으로 표시돼 있으나, 임차인 한기문의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량출입이 가능합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 803호이며 도시형생활주택으로 이용중입니다.
- 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북서측과 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,187,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 코지빌에이(HK)는 60세대이고, 최근 거래 표본이 적으며 경매 매각률은 9.09%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한기문 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 임대차 실체 확인. 한기문은 임차인이면서 강제경매 채권자와 이름이 같으므로 임대차계약과 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입은 2021.03.30으로 빠르지만 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 미배당액을 판단할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래군 대비 -30.7%로 낮아져 전체 평균 73,933,333원을 현재 시세로 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰, 단지 평균 2.5회 유찰, 매각률 9.09%이므로 재매각 가능성과 출구가격을 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저
현재 최저가 27,097,000원은 최신 실거래 54,000,000원의 50.2%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 한기문입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 대항력 가능·인수액 미상 상태를 해소하기 전에는 실질취득비용을 27,097,000원으로 볼 수 없습니다. 최근 거래 흐름도 -30.7% 하락했고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 저가 낙찰 가능성은 존재하지만, 임차보증금 확인 없이는 가격 메리트도 확정되지 않습니다.
