최저가는 최근 시세보다 높고, 선순위 전입 보증금은 미상 — 간석동 코지빌 에이동 803호

인천지방법원 2025타경1534. 간석동 코지빌 에이동 8층 803호로, 경매 용도는 대지이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 79,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 최신 확인 거래와 최근 12개월 평균이 모두 54,000,000원이므로 현재 최저가부터 최근 시세보다 높습니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 한기문은 2021.03.30. 전입했고, 말소기준권리는 2021.08.05. 대한민국(인천지방검찰청)의 압류입니다. 전입일만 보면 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 한기문은 동시에 이 경매의 신청채권자입니다. 가장임차인 또는 관계인일 가능성이 제기되지만, 이것만으로 임대차가 무효라고 단정할 수는 없습니다. 유효한 임대차라면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도

과거 설정된 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.08.05. 대한민국(인천지방검찰청)의 압류이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 은평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 지워지는 것과 임차인의 대항력은 별개입니다.

실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 한기문의 80,000,000원은 강제경매 신청채권의 청구금액이고, 확인되지 않은 임차보증금과 같은 금액이라고 볼 근거는 없습니다. 두 금액을 임의로 합산하거나 보증금을 80,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 우선

코지빌에이(HK)의 확인된 거래 6건입니다. 전체 평균은 73,933,333원이지만, 2021년의 100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,000,000원, 최신 거래 54,000,000원과 -30.7%의 하락 추세를 우선해야 합니다.

현재 최저가 55,300,000원은 전체 평균 대비 74.8%라 싸게 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 102.4%로 오히려 최근 시세 이상입니다. 여기에 미배당 임차보증금이 붙을 수 있으므로, 실질취득액 기준 가격 경쟁력은 현재 최저가보다 더 나빠질 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

등기채권 총액 283,595,758원 중 예상배당은 53,904,600원이며, 미배당액은 229,691,158원입니다. 대한민국, 국민건강보험공단, 은평구의 조세·공과금 압류가 있어 당해세 등으로 인정되는 금액은 배당순서와 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 위 표는 한기문의 임차보증금을 확인하지 못한 상태이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거가 되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 임차인 조사에서는 점유용도가 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 업무시설, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층으로, 상·하수도, 난방, 위생설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하는 소로각지입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,187,000원/㎡입니다.
• 허가구역. 외국인 등에 한해 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 60세대·전용 19.78㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 12.5%이고 최근 가격 추세도 -30.7%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 한기문의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 개시일과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 정할 수 없습니다. 배당요구만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
• 채권과 보증금 구분. 한기문의 신청채권 80,000,000원과 임차보증금의 원인·금액이 같은지 별도로 대조해야 합니다.
• 가장임차인 주장 검증. 한기문과 소유자의 관계, 임대차대금 지급 내역과 실제 거주 자료를 확인하되, 의심만으로 대항력을 배제하지 마세요.
• 조세·공과금 확인. 대한민국, 국민건강보험공단과 은평구 압류액 및 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 실질취득액으로 시세 비교. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 금액을 최근 거래 54,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 38,710,000원이나 27,097,000원으로 내려가도 보증금 인수가 늘면 총 부담은 줄지 않을 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 현재 점유자와 점유 근거를 현장에서 재확인하고, 유효한 선순위 임차인이라면 보증금 반환 전 인도가 지연될 가능성을 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”보다 보증금과 최근 시세가 먼저다

이 물건은 감정가 79,000,000원에서 55,300,000원으로 내려왔지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 54,000,000원입니다. 즉 현재 최저가부터 최근 시세의 102.4%이고 가격 추세도 -30.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.1회와 매각률 12.5%까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

더 큰 문제는 한기문의 선순위 전입입니다. 보증금이 확인되지 않아 실질취득액의 상한을 계산할 수 없으며, 유효한 임대차라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일해 임대차 실체를 철저히 확인해야 하지만, 그 의심만으로 인수액을 0원 처리해서도 안 됩니다. 최근 시세 이상인 최저가, 하락 추세, 낮은 매각률과 보증금 미상의 선순위 전입이 겹친 고위험 물건입니다. 보증금과 임대차 실체가 확인되기 전에는 입찰가보다 권리 확인이 먼저입니다.