수원지방법원 2025타경42034. 평택시 비전동 823-6의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층으로, 1층은 제1종근린생활시설인 삼성디자인하우스와 덕동국밥, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·다가구 및 근린생활시설로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2008년 12월 15일 설정된 평택농업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 추가된 같은 조합의 근저당권 2건, 국세 압류, 경매개시결정과 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·압류·경매개시등기는 이미 말소되거나 취하됐습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 823-6 · 경기도 평택시 평택5로 157-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 다가구 및 근린생활시설 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 | 1층 제1종근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 주택 · 옥탑층 계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 · 사용승인일 1994.09.06 |
| 토지 | 대 213.7㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 박선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 639,076,200원 / 447,353,340원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 142,793,448원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2008.12.15 평택농업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 동일 조합이 설정한 70,000,000원·65,000,000원의 근저당권과 국세 압류, 가압류 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사자 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규찬 | 2010.04.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안익환 | 2017.05.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CHE JINYU | 2017.09.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이대연 | 2024.09.03 | 5,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 조사된 점유·임차관계자는 4명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2008.12.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 447,353,340원으로 감정가 639,076,200원의 70%입니다. 등기상 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 447,353,340원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 447,353,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,873,533원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 평택농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 평택농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 평택농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 민경기 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 최향매 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,479,807원 |
근저당권은 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 반영했습니다. 국세 압류액·법정기일, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 비전동 덕동초등학교 남서측 인근으로, 단독·다가구주택과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 1층은 삼성디자인하우스와 덕동국밥, 2층과 3층은 각각 방4·주방2·거실2·욕실2·현관2·발코니2의 주택으로 이용 중이며 옥탑층은 계단실입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비가 있고 주택 부분에는 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·비전1지구 지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 부분 특정. 안익환·CHE JINYU·이규찬·이대연이 각각 어느 층과 공간을 점유하는지, 실제 거주·영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대차계약 확인. 보증금 미상 3명의 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 이대연의 보증금 5,000,000원·차임 700,000원 계약 상태를 원본으로 대조하세요.
- 점포 영업 확인. 1층 삼성디자인하우스와 덕동국밥의 실제 운영자, 임대차관계, 사업자등록 상태와 인도 계획을 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 감정평가 반영 여부를 확인하세요.
- 국세·당해세 확인. 평택세무서장 압류 세액과 법정기일, 지방세·당해세를 확인해 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지 시세, 인근 혼합용도 건물의 매매사례와 층별 예상 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 토지이용 제한. 토지거래계약 허가구역과 교육환경 보호구역 등 적용 내용을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 안전, 현장과 가격은 미확인”
이 사건은 권리의 기준선이 명확합니다. 2008.12.15 평택농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 점유 조사자 4명도 모두 그보다 늦게 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리관계가 정리된다는 사실이 곧바로 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다.
보증금이 확인되지 않은 점유자가 3명이고, 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 혼재하며 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 여기에 실거래 시세와 임대수익 자료도 없어 현재 최저가 447,353,340원의 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 명도·임대차·제시외 건물·세금·시세를 확인한 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
