수원지방법원 2025타경42081. 평택뉴비전엘크루 104동 5층 503호의 아파트 경매입니다. 감정가는 328,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 229,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.15. 북천안새마을금고 근저당권 252,000,000원이며, 이후 설정된 전세권 100,000,000원과 엠캐피탈 근저당 60,000,000원, 세 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계에서는 장형철이 503호에 주거용으로 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일은 2022.04.20.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42081 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 104동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실2·거실·주방·드레스룸 · 지상 27층 내 5층 |
| 사용승인일 | 2021.10.26 |
| 소유자 | 곽은영 · 거래가액 289,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청채권 | 222,985,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
최초 소유권보존은 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁이었고, 2022.03.15. 곽은영에게 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 북천안새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.09.29. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 등기가 있습니다.
그 뒤인 2022.03.25. 주식회사은하촌농업회사법인의 전세권 100,000,000원, 2022.06.16. 엠캐피탈주식회사의 근저당권 60,000,000원, 해남군수산업협동조합·서울신용보증재단·주식회사 한국토지신탁의 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 장형철 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장형철 | 503호 · 주거 | 2022.04.20 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
③ 대지권 — 이 사건에서 가장 중요한 위험
매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기가 명시되어 있습니다. 감정평가액 328,000,000원은 대지권을 반영한 금액입니다. 평택시 사실조회 결과 분양계약서와 취득세내역에는 대지권(토지)이 포함되어 있으나, 현재 대지권 성립 여부는 불분명합니다.
감정평가에서도 토지의 소유권·대지권이 미정리된 상태임을 전제로, 집합건물의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고 향후 적정 대지권이 재분배될 것을 전제로 건물과 적정 대지권을 일체로 평가했습니다. 즉 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 대지권 성립·귀속과 향후 정리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 근저당 · 북천안새마을금고 | 252,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 전세권 · 주식회사은하촌농업회사법인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 422,638,595원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국토지신탁 | 16,286,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 229,600,000원 가정 시 채권 총액 886,924,772원 중 225,585,600원이 배당되고, 미배당은 661,339,172원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 661,339,172원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 729,254,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 776,795,828원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 222,985,819원에 대해 225,585,600원이 배당되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 배당액은 157,669,920원, 3회 유찰 시 110,128,944원으로 감소합니다. 반면 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자의 미배당 확대가 곧 매수인의 채무 승계를 의미하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 소재 동일공업고등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 27층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2021.10.26입니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 20m~25m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 기준시점 현재 지적이 미정리 상태이며, 토지의 소유권·대지권도 미정리 상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 성립 여부. 분양계약서·취득세내역에 토지가 포함된 사실과 별개로, 대지권 성립과 귀속이 실제로 어떻게 정리될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 감정평가 전제. 감정가 328,000,000원은 향후 적정 대지권이 재분배될 것을 전제로 건물과 대지권을 일체로 평가한 금액입니다.
- 임차인 장형철. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내역은 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 전세권. 주식회사은하촌농업회사법인의 전세권 100,000,000원은 말소기준 이후 등기로 매각 소멸 대상입니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대지권 관련 사실조회·분양자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 토지권리가 숙제다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.15. 북천안새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 전세권·근저당·가압류가 모두 매각으로 소멸하며, 장형철의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 보면 핵심을 놓칩니다. 등기상 대지권이 미등기이고, 감정가는 대지권을 포함해 산정됐지만 그 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 229,600,000원의 시세 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 대지권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
