말소동의 확약서가 131,701,000원 인수위험을 가른다 — 대준블루인 905호

인천지방법원 2025타경503385. 간석오거리역 남동측 인근에 위치한 대준블루인 9층 905호, 전용 53.27㎡ 아파트입니다. 감정가는 245,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 171,500,000원으로 내려왔습니다. 외형만 보면 감정가의 70%이지만, 이 사건은 낮아진 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 선순위 임차인 사건입니다.

임차인 이세희는 2021.09.10 전입, 2021.09.28 점유를 시작했고 2021.09.16 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 배경란의 근저당권은 그보다 늦은 2022.01.24 설정됐습니다. 따라서 이세희는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명이며, 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복 임차인 신고가 아닙니다.

배당 계산상 매각대금 171,500,000원에서 집행비용 3,201,000원을 제외한 168,299,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 131,701,000원이 남습니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이 부족분이 늘어 실질취득액은 보증금 300,000,000원 수준에 고정됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 그 문서가 이세희 임차권에 유효하게 적용되는 경우에 한해 인수를 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 확약서가 핵심

말소기준권리는 2022.01.24 설정된 배경란의 근저당권 86,000,000원입니다. 이후 설정된 김영희 근저당권, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 가압류와 압류는 등기 자체로는 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차인의 대항력까지 사라진다는 것은 별개입니다. 이세희의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로, 확약서가 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다. 확약이 유효한 경우에는 각 회차의 매각가가 실질취득액이 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

대준블루인의 실거래 12건은 2021.10부터 2023.04까지 확인됩니다. 전체 평균은 300,416,666원이지만, 2021~2022년의 300,000,000원·310,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균이 아니라 최신 거래 235,000,000원, 최근 12개월 평균 235,000,000원과 -23.3%의 하락 추세를 우선해야 합니다.

확약이 유효해 실질취득액이 171,500,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균과 최신 거래 235,000,000원의 73.0%입니다. 표면상 27.0% 낮은 금액입니다. 그러나 최신 거래월이 2023.04이고, 최근 12개월 평균 표본도 1건뿐이며, 최근 가격 추세는 -23.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 57.1%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)

임차인 미배당액은 131,701,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인 부담이지만, 제출된 말소동의 확약서가 이세희 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 9층 905호입니다. 사용승인일은 2019.09.11입니다.
• 입지. 간석오거리역 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 필지 남서측 약 8m 도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 39세대 소규모 단지이고 실거래 표본이 적습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.9회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 단기 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이세희 임차권등기와 보증금 인수 전부에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권과 대항력 구분. 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 선순위 대항력까지 당연히 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
• 실질취득액 이중 계산. 확약 유효 시 171,500,000원, 미적용 시 303,201,000원으로 나누어 자금계획과 입찰 상한을 세워야 합니다.
• 추가 점유관계 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 상세 임대관계가 확인되지 않았으므로 전입세대·점유현황을 다시 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 235,000,000원이지만 최근 가격 추세가 -23.3%이고 표본도 1건이므로 보수적인 시세를 적용해야 합니다.
• 환금성 점검. 39세대 소규모 단지, 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%를 반영해 재매각 기간과 할인 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당순위는 관리주체·법원 기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “171,500,000원인가, 303,201,000원인가”

이 사건은 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 실제 임차인 이세희는 말소기준권리보다 앞서 전입과 점유를 마쳐 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 원칙적인 계산에서는 미배당 보증금 131,701,000원이 매수인에게 넘어가며, 최저가 171,500,000원과 합친 실질취득액은 303,201,000원입니다. 이 금액은 최신 거래 235,000,000원보다 높으므로 싸다고 볼 수 없습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이세희 임차권에 유효하게 적용된다면 인수액은 실질 0원*으로 정리되고, 실질취득액은 171,500,000원으로 낮아집니다. 최신 거래의 73.0%라는 가격 여지가 생기지만, -23.3%의 하락 추세와 39세대 소규모 단지, 평균 3.9회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 위험이 남습니다. 결론은 확약 원본 확인 전에는 입찰 보류, 효력이 확인된 뒤에도 가격과 환금성을 보수적으로 평가하는 조건부 접근입니다.