한 줄 평 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정승오의 보증금 150,000,000원 중 배당 부족분 105,938,968원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 다세대입니다.
감정가
132,000,000원
다세대
최저가
45,276,000원
3회 유찰
실질취득 검토
151,214,968원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
105,938,968원
정승오 임차보증금
인천지방법원 2025타경505121. 인천 계양구 장기동 대경이즈뷰 4층 403호 다세대입니다. 감정가는 132,000,000원이고 현재 최저가는 45,276,000원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 매물이 아닙니다. 등기상 핵심은 을구 순위 3번 주택임차권 정승오이며, 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505121 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기로10번길 14, 4층403호 (장기동,대경이즈뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 정만수 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.02.03 갑구 6번 압류(국)로 계산됩니다. 이후 2025.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권 정승오는 말소기준권리 이전 전입·확정일자로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정승오 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 105,938,968원 가능 |
| 김영롱 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 주현수 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 회차 낙찰가 45,276,000원 기준 정승오 임차보증금 배당액은 44,061,032원입니다. 부족분 105,938,968원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 총 투입 관점에서는 최저가만 보면 안 됩니다.
③ 배당 분석 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,214,968원 |
| 임차인 정승오 보증금 | 150,000,000원 | 44,061,032원 |
| 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | 105,938,968원 | 105,938,968원 |
매각대금 배분
감정가 vs 취득 구조
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
④ 시세 비교
대경 단지는 총 12세대이며 최근 거래 3건 기준 평균 거래가는 133,333,333원입니다. 최근 거래는 100,000,000원~150,000,000원 범위이며 최신 거래는 2022.03 150,000,000원입니다.
⛔ 저가 착시 주의 최저매각가격은 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능액을 합산하면 실질취득액은 약 151,214,968원 수준으로 최근 거래가격보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정승오 임차인의 대항력·우선변제권 존재 여부와 HUG 확약 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가보다 총 취득비용. 최저가 45,276,000원만 보고 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 미상 보증금 점유자 확인. 김영롱·주현수는 보증금 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤에 숨은 인수금액”
이 사건은 3회 유찰로 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 취득원가입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 150,000,000원 구조 때문에 저가 낙찰이 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다. 핵심은 임차권 처리 여부와 확약 확인입니다.