수원지방법원 2025타경42146. 평택시 신장동 힐사이드 9층 902호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 최초 감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 58,310,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준은 2015.11.10. 설정된 영등포농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 김기황 근저당권, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이정희의 전입일은 2022.06.15.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42146 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 274-142 힐사이드 9층 902호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 밀월로15번길 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 |
| 소유자 | 심인식 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 145,194,419원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.11.10. 영등포농업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 2020.06.01. 김기황 근저당권 30,000,000원과 2025.06.25. 임의경매개시결정, 2026.02.13. 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 미상 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
이정희의 전입신고는 말소기준권리인 2015.11.10.보다 약 7년 뒤인 2022.06.15.입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 대상 여부와 실제 배당순서는 매각물건명세서 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 자료는 없다
감정가 170,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,310,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 비율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 34.3% | 56,860,420원 | 165,139,580원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 24.01% | 39,682,294원 | 182,317,706원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 16.81% | 27,657,606원 | 194,342,394원 |
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 192,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 근저당 · 김기황 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,310,000원 가정 시 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 선순위 영등포농업협동조합에 배당되고, 후순위 김기황 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 222,000,000원 대비 미배당액은 165,139,580원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 신장동 송탄역 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로 오피스텔 부지이며, 남동측과 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로2류에 접합니다. 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
- 공시지가. 3,112,000원/㎡입니다.
- 건축상 확인. 위반건축물 표시는 없습니다. 내부 현황과 설비는 재확인이 필요하다고 감정서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 가격이 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 임차보증금 확인. 전입자 이정희는 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장·현황과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부현황과 설비 재확인을 요구하고 있습니다.
- 관리비·공실 확인. 오피스텔 이용 물건인 만큼 관리비, 체납액, 실제 임대 가능성 및 공실 위험을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남았다
등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2015.11.10. 영등포농업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 전입자 역시 2022.06.15. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰됐다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가는 58,310,000원으로 감정가의 34.3%지만, 실제 시세를 검증할 거래자료가 없고 사건상 용도와 감정상 이용상태도 각각 근린시설·오피스텔로 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실거래 시세·임대수익·공실·관리비·실제 이용상태를 확인해 58,310,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
