인천지방법원 2025타경507343. 인천 서구 오류동 블루텍 제2층 제212호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 장영숙 10분의 7, 박지현 10분의 3 지분의 공유 형태입니다. 2022.07.15. 임의경매 매각으로 소유권이 넘어온 날, 박지현을 채무자로 한 인천중부신용협동조합의 채권최고액 272,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이번 경매개시결정은 2025.02.18. 인천중부신용협동조합 명의로 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 232,153,288원이고, 현재 최저가 110,103,000원을 기준으로 한 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 107,761,558원이 근저당권자에게 배당되어 164,638,442원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 담보권자의 회수 부족분이며, 현재 제시된 배당 구조상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507343 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 2층 공존-212호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제2층 제212호 · 사용승인일 2016-08-19 |
| 소유자 | 장영숙 10분의 7 · 박지현 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 110,103,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천중부신용협동조합 / 232,153,288원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
현재 살아 있는 핵심 담보권은 2022.07.15. 설정된 인천중부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 장영숙·박지현이 이전 경매에서 이 물건을 취득했고, 이후 2025.02.18. 다시 임의경매가 개시됐습니다. 박지현 지분에는 2025년 보전처분과 회생절차개시가 등기됐으나, 2026.03.27. 회생절차폐지에 따라 2026.04.14. 보전처분 및 회생절차개시 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최신영 | 2024.08.29 | 11,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
최신영의 전입신고일은 2024.08.29.로 말소기준권리인 2022.07.15. 인천중부신용협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 11,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 현재 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 321,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,103,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 77,072,100원, 그 다음은 53,950,470원까지 내려갑니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 3회 유찰 자체가 가격·수요·환금성에 대한 추가 검토가 필요하다는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,442원 |
| 2. 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 272,400,000원 | 107,761,558원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 272,400,000원 중 107,761,558원이 배당되고 164,638,442원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동의 검단양촌IC 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 북동측 및 남서측 약 14미터 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기, 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지계획. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 임대관계. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 블루텍 및 인근 지식산업센터의 실제 매매사례와 임대수익 수준을 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 최신영은 전입일상 대항력이 없지만, 보증금·월차임과 실제 점유관계는 매각 전 원본 자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 실제 사용 목적과 지식산업센터의 입주 가능 업종·운영 조건이 맞는지 확인이 필요합니다.
- 공유자 구조. 현재 등기상 장영숙 10분의 7, 박지현 10분의 3 공유로 되어 있으므로 소유자 점유 및 인도관계도 확인해야 합니다.
- 회생 관련 등기. 박지현 지분의 보전처분과 회생절차개시 등기는 회생절차폐지 후 말소됐음을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 비용 확인. 관리비·공용부분 체납액, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성 검증이 핵심
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 포인트는 명확합니다. 2022.07.15. 인천중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 최신영의 전입은 2024.08.29.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 3회 유찰 후 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 공장(지식산업센터) 특성상 실제 거래시세와 임대수익·공실·업종 수요가 환금성에 직접 영향을 미치는데, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 인수 위험은 제한적이지만, 가격과 환금성 검증이 입찰 판단의 중심인 물건입니다.
