29,155,000원
인천지방법원 2025타경507382. 인천 부평구 십정동 동암비버리씨티 9층 902호입니다. 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최원자이며, 2022년 2월 22일 매매를 원인으로 2022년 3월 14일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 85,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 조유진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 26일, 확정일자는 2022년 2월 4일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 2월 14일입니다. 강제경매개시결정일인 2025년 2월 14일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 구조이고, 임차보증금은 85,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 9층 902호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 열우물로25번길 14-3 |
| 용도 | 도시형생활주택(원룸형아파트) |
| 소유자 | 최원자 (2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,065,691원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 결론을 바꾼다
과거 하나은행 근저당권은 채권최고액 96,000,000원으로 2017년 9월 8일 설정됐지만, 2022년 2월 7일 이미 말소됐습니다. 그 뒤 조유진이 2022년 2월 14일부터 주민등록과 점유를 갖추었고, 2024년 2월 19일 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 2월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 조유진의 임차권은 이보다 선순위이므로, 확약을 배제하면 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유진 9층 902호 12.3454㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2022.02.14 | 2022.02.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 실질 0원* 확약 없으면 룰상 56,769,790원 |
조유진은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 85,000,000원 한 건만 봅니다. 배당요구도 2024년 2월 19일 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 근거가 없어 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 사실 역시 ‘할인율’은 보여주지만 ‘시장가 대비 저평가’까지 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 임차인 조유진 보증금 | 85,000,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,065,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조유진 보증금의 부족분은 56,769,790원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있다고 기재되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 56,769,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 65,358,853원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 71,371,197원 | 0원 |
④ 등기·배당 핵심 메모
- 과거 근저당. 하나은행 근저당권은 2017.09.08. 채권최고액 96,000,000원으로 설정됐으나 2022.02.07. 말소됐습니다.
- 현 소유자. 최원자는 2022.02.22. 매매를 원인으로 2022.03.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 85,000,000원입니다.
- 임차권. 조유진은 계약 2022.01.26., 확정일자 2022.02.04., 전입·점유 2022.02.14., 임차권등기 2024.02.19.입니다.
- 말소기준. 현재 제시된 말소기준은 2025.02.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 조유진 임차권을 대상으로 하는지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해서 보기. 배당계산만 보면 미배당 보증금은 56,769,790원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 해석하면 안 됩니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 최근 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 마세요.
- 신청채권자 배당. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 주택도시보증공사 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·배당요구 관련 원문을 서로 대조해 권리관계가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약의 효력 확인’
겉으로 보면 감정가 85,000,000원이 세 번 유찰돼 29,155,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 조유진의 보증금도 정확히 85,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 56,769,790원이 매수인에게 남아 최저가가 낮아져도 실질 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 해당 확약을 반영하면 조유진 임차권의 매수인 인수는 실질 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득은 29,155,000원으로 봅니다. 다만 최근 실거래 비교근거가 없으므로 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
