59,500,000원
인천지방법원 2025타경507382. 부평구 십정동 동암비버리씨티 9층 902호로, 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최원자는 2022년 2월 22일 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했고, 2022년 3월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 권리분석은 최저가 할인율보다 임차권과 확약서의 관계가 핵심입니다. 임차인 조유진은 2022년 2월 14일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 2월 4일입니다. 현재 등기부에 남아 있는 말소기준권리는 2025년 2월 14일 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 열우물로25번길 14-3, 동암비버리씨티 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 최원자 (2022.02.22. 매매, 2022.03.14. 소유권이전, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,065,691원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017년 9월 8일 설정된 하나은행 근저당권 96,000,000원은 2022년 2월 7일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 그 후 조유진이 2022년 2월 14일 전입·점유했고, 2024년 2월 19일 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
2025년 2월 14일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 현재의 말소기준이므로, 그보다 앞선 조유진의 임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분은 매수인 인수 대상이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유진 9층 902호 12.3454㎡ 전부 주거·임차권등기 | 85,000,000원 | 전입·점유 2022.02.14 확정일자 2022.02.04 배당요구 2024.02.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
* 말소동의 확약서 반영 결과입니다. 입찰 전 확약서 원본과 실제 임차권 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 룰상 총액은 크게 내려가지 않는다
확약서를 적용하지 않는 원칙적 구조에서는 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 늘어나고, 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 보증금 부근에 머뭅니다. 최저가만 보고 가격이 싸졌다고 판단하면 안 되는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 매각가＋인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 59,500,000원 | 26,971,000원 | 86,471,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 41,650,000원 | 44,499,700원 | 86,149,700원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 29,155,000원 | 56,769,790원 | 85,924,790원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 임차인 조유진 보증금 | 85,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 89,065,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 89,065,691원이며, 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모
- 이용상태. 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다.
- 용도 판단. 사건상 용도는 ‘기타’이며, 일반 아파트로 가정하지 않고 도시형생활주택의 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 범위. 임차권등기 범위는 9층 902호 12.3454㎡ 전부입니다.
- 위반 표시. 위반건축물로 표시된 내용은 없습니다.
- 소재지. 인천광역시 부평구 열우물로25번길 14-3, 동암비버리씨티 9층 902호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 조유진 주택임차권 전체인지 직접 대조하세요.
- 말소 이행 확인. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 서류를 확인하세요.
- 두 개의 실질취득가. 확약 반영 시 59,500,000원*, 미적용 시 86,471,000원으로 나눠 자금계획을 세워야 합니다.
- 낮은 최저가 착시. 확약이 적용되지 않으면 추가 유찰 시에도 임차인 인수액이 늘어나 총취득액은 크게 줄지 않습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 가능 시점과 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 59,500,000원으로 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 85,000,000원이기 때문에 확약이 없다면 현재 회차에서 26,971,000원을 인수하고, 실질취득은 86,471,000원이 됩니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 적용돼 임차권이 말소된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 낙찰가 59,500,000원*입니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순한 저가매수형이 아니라, 확약서 원본과 말소 이행을 확인해야 성립하는 조건부 물건입니다.