확약이 유효하면 인수 0원, 아니면 34,822,040원 — 도영A베네치움 401호

인천지방법원 2025타경507390. 간석오거리역 남서측 인근의 도영에이베네치움 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 15.84㎡ 집합건물입니다. 소유자 오동현은 2021.03.22 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 윤수진과 보증금 100,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 윤수진은 2021.04.09 점유를 시작하고 2021.04.12 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023.02.21 인천세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.05.09로 말소기준보다 늦지만, 그 전에 이미 갖춘 점유·전입의 효력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 승부처

등기부상 2012년 우리은행 근저당권은 각각 2015.09.11과 2021.03.10 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2023.02.21 인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 남동구·서인천세무서·남동세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤수진은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 100,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 66,780,000원을 매각가로 가정하면, 집행비용 1,602,040원을 뺀 65,177,960원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 34,822,040원입니다.

③ 시세 비교 — 60.7%지만 표본은 2022년 1건

도영A베네치움은 2012.01.06 사용승인된 42세대 규모이며, 대상 면적 15.84㎡와 일치하는 실거래 표본은 2022.08의 110,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 66,780,000원은 데이터상 이 비교가격의 60.7%입니다.

다만 이 거래는 매각기일보다 오래된 단일 표본입니다. 최근 거래 추세나 복수 거래의 분포를 확인할 수 없으므로, 60.7%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하면 안 됩니다. 특히 확약이 인정되지 않는 경우에는 최저가 외에 34,822,040원의 규칙상 인수 부담까지 함께 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,780,000원 가정)

예상배당상 임차인의 미회수 보증금은 34,822,040원입니다. 다만 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 최저가 하락 효과가 상쇄된다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격만 보고 더 싸졌다고 평가할 수 없습니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트가 되려면 말소동의 확약의 유효성과 이행 가능성이 먼저 확인돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 4층이며, 급·배수와 위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로3류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 총 42세대, 전용 15.84㎡의 소형 도시형생활주택으로 대단지 공동주택과 다른 수요층·환금성 구조를 가집니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 윤수진 임차권 전부인지, 조건과 이행 시점을 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 0원*, 미반영 시 현재 회차 기준 34,822,040원으로 자금계획을 나눠 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당 부족분을 판단할 수 있습니다.
• 시세 재조사. 비교 가능한 실거래는 2022.08의 110,000,000원 1건뿐입니다. 현재 매매·임대 호가와 인근 동일 유형 거래를 대조하세요.
• 환금성 점검. 단지 경매통계상 평균 4.3회 유찰·낙찰률 0.0%이므로 매수 후 매각기간과 임대 공실 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 열쇠 인계 및 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인해야 한다

이 물건의 최저가는 감정가의 70%이고, 2022.08 실거래 110,000,000원의 60.7%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 커 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 100,000,000원이고 현재 회차에서 규칙상 미배당액은 34,822,040원입니다.

결론은 확약서에서 갈립니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 인수 0원*, 실질취득 66,780,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 낮은 낙찰가 뒤에 임차보증금 인수가 붙습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 2022년 단일 실거래, 평균 4.3회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 남습니다. 가격은 관심 구간이지만, 권리 안전성은 확약 원문과 세금 우선순위 확인 전까지 조건부입니다.

* 말소동의 확약이 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되고 약정대로 말소되는 경우의 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 규칙상 인수액은 34,822,040원입니다.