80,360,000원
수원지방법원 2025타경43121. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 164,000,000원, 2회 유찰된 분석 회차의 최저매각가는 80,360,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사노권스포츠패션이며, 2022.04.21 소유권을 취득할 당시 등기 거래가액은 180,818,000원입니다.
권리구조는 표면적으로 단순합니다. 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 153,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 케이비증권 근저당권과 국세 압류, 현 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2022.04.21의 민간임대주택등기는 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 27층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사노권스포츠패션 · 2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 등기는 별도 확인
2022.04.21 설정됐던 안성축산업협동조합의 2,940,000,000원 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 153,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 케이비증권 13,000,000,000원 근저당권, 2024.11.07 국세 압류, 2025.12.03 현 임의경매개시결정, 2026.02.20 서울보증보험 89,644,350원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유·임대관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 오피스텔로 이용 중이므로 현장 점유와 실제 사용관계 확인이 중요합니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 164,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 80,360,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 80,360,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 80,360,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 56,252,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,376,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 153,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,644,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권 주장액은 13,242,644,350원, 채권자 예상배당은 78,513,520원, 미배당은 13,164,130,830원입니다. 케이비증권 채권액은 등기상 채권최고액이며 공동담보목록이 기재된 근저당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 장당동 소재 장당일반산업단지 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 오피스텔·쇼핑몰·공장·고덕신도시가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 대로에 접하고 서측·남측·북측으로 각각 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.04.21 등기의 경매 후 존속 여부와 매수인에게 영향을 주는 의무가 있는지 반드시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 공부상 용도와 실제 사용상태를 함께 대조하세요.
- 49% 착시 경계. 80,360,000원은 감정가 대비 49%일 뿐입니다. 이를 시세 대비 할인율로 해석해 응찰가를 정하지 마세요.
- 후순위 채권 규모와 인수는 구분. 미배당액이 13,164,130,830원으로 크더라도, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
- 배당 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 등기의 성격이 먼저다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 최저가 80,360,000원, 감정가의 49%라는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 볼 것이 있습니다. 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 반면 2022.04.21의 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 이 물건을 단순히 “2회 유찰돼 싸진 오피스텔”로 보는 것은 부족합니다. 감정가 대비 49%라는 가격표는 시세 메리트를 증명하지 않고, 선순위 민간임대주택등기와 실제 임대·점유관계를 확인해야 권리분석이 완성됩니다. 등기상 금전 인수는 가볍지만 확인해야 할 선순위 요소가 남아 있는 만큼, 결론은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
