인천지방법원 2025타경507499. 인천 서구 석남동 ‘제니스15차’ 7층 704호, 전용 47.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 195,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,500,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 신웅식의 전입일과 확정일자가 말소기준인 2024년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문입니다.
임차인 신웅식은 보증금 225,000,000원, 전입·점유 2021.04.23, 확정일자 2021.04.07이며 2023.06.14 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있어, 그 확약이 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 520-11 제니스15차 제7층 제704호 · 인천광역시 서구 염곡로260번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.95㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.10.31 · 44세대 |
| 소유자 | 신인호 (2021.05.14. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,103,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형, 확약으로 실질 0원*
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
보증기관의 대위·승계를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 확인되는 실제 임차인은 신웅식 1명이며, 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신웅식 | 704호 47.95㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2021.04.23 2021.04.07 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 중복승계 없음 말소동의 확약 | 0원* 룰상 91,211,000원 |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 임차권 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원문, 적용 대상, 말소 조건과 인도 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 실질취득은 최근 시세 아래
제니스15차 전용 45.71~47.95㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 184,916,666원입니다. 다만 전체 평균에는 2022~2023년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 4건 평균 183,500,000원, 최신 거래 213,000,000원, 최근·과거 비교 추세 -1.1%를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 46.67㎡ | 13 | 213,000,000원 |
| 2025.04 | 47.95㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2025.03 | 45.71㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 45.71㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2024.06 | 45.71㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2024.03 | 45.71㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2024.02 | 46.67㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.01 | 46.67㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2023.07 | 45.74㎡ | 8 | 179,000,000원 |
| 2023.06 | 47.95㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 45.74㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 2022.08 | 47.95㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 183,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 136,500,000원은 최근 12개월 평균 183,500,000원의 74.4%이며, 전체 실거래 평균 대비로는 73.8%입니다. 따라서 확약 적용이 확정된다면 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.1%로 하락하고 있고, 최근 12개월 거래는 4건에 불과하므로 전체 평균만으로 낙찰가 상한을 높여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 신웅식 보증금 | 225,000,000원 | 133,789,000원 | 미배당 91,211,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 244,103,779원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 91,211,000원입니다. 다만 본 분석의 실질 인수액은 말소동의 확약서 적용을 전제로 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 47.95㎡ 아파트로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천 서구 석남동 신촌공원 남측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선·인천지하철 2호선 석남역이 있습니다.
- 건물. 2016.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 승강기·난방·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 속하며, 일부 토지는 도로에 접합니다.
- 환금성. 44세대 소규모 단지로 거래 표본이 많지 않고, 최근 거래 추세도 -1.1%로 하락하고 있어 보수적인 매도가격 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 잔금 납부와 동시에 또는 이후 어떤 절차로 임차권등기가 말소되는지 확인하세요.
- 명도·인도 범위. 임차권 말소와 주택 인도가 함께 보장되는지, 점유 현황과 열쇠 인도 조건을 확인하세요.
- 미납관리비. 현관에 미납관리비로 인한 단수 안내문이 부착돼 있었으므로 관리사무소에 체납액과 공용부분 부담을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -1.1%이므로 전체 평균 184,916,666원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 확약서가 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 74.4%로 가격 차이가 분명합니다. 하지만 그 차이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 작동한다는 전제 위에 서 있습니다. 등기 순서만으로는 보증금 225,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 91,211,000원의 미배당액이 생기는 인수형이기 때문입니다.
확약의 대상과 이행 조건을 원문으로 확인해 실질 인수 0원이 확정된다면, 실질취득 136,500,000원은 최근 시세보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다. 반대로 확약 확인이 불충분하면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 최근 실거래 추세도 -1.1%로 하락 중입니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 검토. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소동의 확약서의 효력과 이행입니다.
