대항력 임차인은 있지만 확약서로 인수는 실질 0원* — 인천 더젠씨티 1601호

인천지방법원 2025타경507558. 인천 미추홀구 숭의동 더젠씨티 16층 1601호, 전용 59.67㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%로 내려온 최저가가 아니라, 보증금 237,000,000원의 임차권입니다. 임차인 정서영은 2022.08.11. 주민등록을 마치고 2022.08.12. 점유를 시작했으며, 2022.07.06. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.08.02. 국민건강보험공단 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

최저가 151,200,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 88,716,800원은 원칙상 매수인이 인수합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 보증금 237,000,000원으로 고정되므로, 최저가만 보면 싸 보이지만 실제 취득가는 최근 시세보다 높아집니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 제공된 조건에 따라 정서영 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영하며, 이에 따른 실질취득은 최저가와 같은 151,200,000원입니다. 이 확약은 정서영 임차권에만 적용됩니다. 확인된 다른 임차인은 없지만, 현관에 전기·수도 안내문이 붙어 있었다는 현황조사 내용이 있으므로 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준은 2023.08.02. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정서영의 대항력은 임차권등기일이 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유에서 발생하므로, 등기가 소멸한다고 해서 보증금 부족분까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 확약서가 없다면 현재 회차 기준 88,716,800원 인수가 핵심 위험입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정서영은 보증금, 전입일, 점유개시일과 확정일자가 모두 확인됩니다. 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 77.0%

가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 202,600,000원보다, 최근 12개월 평균 196,250,000원, 최신 거래 170,000,000원과 최근 추세 -5.1%를 우선해야 합니다. 최근 가격이 이전 기간보다 하락한 흐름이므로 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

확약서를 적용하면 실질취득은 151,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약서가 예정대로 이행된다는 전제에서는 가격 여유가 확인됩니다.

반대로 확약을 배제하면 현재 회차 낙찰가 151,200,000원에 인수액 88,716,800원이 더해져 총액이 임차보증금 237,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가 216,000,000원, 최신 거래 170,000,000원과 최근 12개월 평균 196,250,000원을 모두 웃도는 금액입니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약서의 실제 효력에 전적으로 좌우됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미배당액은 88,716,800원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 적용해 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 평가했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의역 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.09.08. 사용승인된 32세대 아파트로, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 16층입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 북동측과 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 일부 토지는 시가지경관지구와 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,594,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 현황조사 당시 현관에는 전기·수도 안내문이 붙어 있었습니다.
• 환금성. 32세대 소규모 단지이며 최근 거래 추세가 -5.1%입니다. 최근 거래는 존재하지만 대단지보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정서영의 주택임차권등기와 보증금 잔액 전부를 대상으로 하는지, 조건과 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 두 가격을 분리. 확약 적용 시 실질취득은 151,200,000원, 미적용 시 총 부담은 237,000,000원입니다. 응찰 판단은 반드시 두 경우를 나눠야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 있고 현관에 전기·수도 안내문이 붙어 있었으므로 임차인의 퇴거 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 196,250,000원이지만 최신 거래는 170,000,000원이고 추세는 -5.1%입니다. 전체 평균 202,600,000원만으로 응찰가를 높이지 마세요.
• 소규모 단지 환금성. 32세대 단지이므로 거래량, 매도 기간과 금융기관 담보평가를 별도로 점검해야 합니다.
• 배당 외 비용. 미납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용과 명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 본다

이 물건은 최저가 151,200,000원만 보면 최근 12개월 평균의 77.0%로 가격 여유가 있어 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 237,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 인수액이 88,716,800원이라는 점을 먼저 봐야 합니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담은 237,000,000원으로 고정됩니다.

이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 평가됩니다. 이 전제에서는 실질취득 151,200,000원으로 가격 메리트가 생깁니다. 다만 최근 시장이 -5.1% 하락 추세이고 32세대 소규모 단지인 만큼, 결론은 “확약 확인 시 검토 가능, 확약 불확실 시 입찰 보류”입니다.