춘천지방법원 2025타경50746. 춘천시 동내면 거두리의 토지와 야영장시설·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김경환이며, 2024년 7월 2일 춘천철원화천양구축산업협동조합 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 같은 날 접수번호 23230번, 채권최고액 600,000,000원의 1번 근저당이 말소기준권리이고, 접수번호 23231번의 2번 근저당 784,800,000원과 이후 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 인수형 함정은 확인되지 않습니다. 다만 이 물건의 난도는 등기 순위보다 무엇이 실제 매각에 포함되고, 각 토지를 어떤 용도로 사용할 수 있는지에 집중됩니다. 일부 토지는 현황상 도로·하천으로 이용되고, 농지취득자격증명이 필요한 토지도 있으며, 제시외 건물의 소유관계도 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸형

말소기준은 2024.07.02 접수된 춘천철원화천양구축산업협동조합의 1번 근저당권입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 2번 근저당권과 2025년의 임의경매개시결정, 춘천시 압류, 장은혜의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.

② 주민등록등재자 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에는 주민등록등재자 허대성이 확인됩니다. 전입일은 2025.01.10로 말소기준일 2024.07.02보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금·확정일자는 미상으로, 실제 사용관계와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 482,010,000원으로 감정가 2,007,537,850원의 24.01% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 482,010,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 야영장시설·근린생활시설·토지의 실거래 비교 없이, 유찰률만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 482,010,000원 가정)

채권최고액 합계는 1,384,800,000원이며, 현재 회차의 담보권 예상배당은 474,789,900원, 미배당은 910,010,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·건물 활용 리스크

• 일괄매각. 제시외 건물과 관정은 평가 및 매각에 포함됩니다. 다만 일부 제시외 건물은 소유자 미상으로 표시돼 있어 소유관계와 부합물·종물 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 일부 지상 간이 천막, 간이 차양, 간이 수영장과 물탱크 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 존치·철거·반출 관계를 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3·5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 전용허가 없이 현황이 변경됐다면 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다.
• 도로·하천 이용. 목록 3·5는 현황상 대부분 도로 및 하천 등으로, 목록 4는 일부 도로 등으로, 목록 6은 전체 도로 등으로 이용 중입니다. 장부상 면적과 실제 활용 가능 면적을 동일하게 보면 안 됩니다.
• 소하천구역. 목록 3·4·5·6 일부는 소하천구역에 해당해 개발·시설 설치 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 합병 이력. 280-3, 281-2, 281-4번지는 2024.05.31 토지대장상 280-1번지와 합병됐고, 건물은 현황상 280-1과 281-5번지 지상에 소재합니다.
• 용도와 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함·저촉됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 거두2리 마을회관 남서측 인근으로, 주변에는 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 기호 7은 야영장시설, 기호 8은 근린생활시설로 이용 중입니다. 두 건물 모두 기본적인 위생·급배수설비가 있고, 근린생활시설에는 난방설비가 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 답 또는 주차장이지만, 실제로는 도로·하천 등으로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 주거용 집합건물과 달리 토지 구성, 인허가, 운영 상태에 따라 매수자층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 가격뿐 아니라 이러한 개별성의 영향을 함께 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 3·5에 필요한 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
• 매각 포함 범위 대조. 제시외 건물·관정과 매각 제외 천막·차양·수영장·물탱크를 감정평가서 도면과 현장에서 하나씩 대조하세요.
• 제시외 건물 소유관계. 소유자 미상 건물의 부합물·종물 여부와 낙찰 후 철거·사용 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 토지별 실사용 면적. 도로·하천·소하천구역으로 이용되는 부분을 측량도와 현황도로 기준으로 분리해 실제 사업 가능 면적을 계산하세요.
• 주민등록등재자 점유 확인. 허대성의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 장소와 사용관계, 인도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 허가·영업 승계 여부. 야영장과 근린생활시설의 현재 인허가 명의, 운영 주체, 시설 기준 충족 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지별 활용 가능 면적과 시설의 실제 수익성·철거비·복구비를 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서·농지 관련 회신서를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 활용성과 환금성은 경계

이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 주민등록등재자의 전입도 후순위여서, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 투자 안정성을 뜻하지는 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 도로·하천으로 이용되는 토지, 소하천구역, 소유관계가 불명확한 제시외 건물, 매각 제외 시설이 동시에 존재합니다.

최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 유사 자산의 실거래와 실제 활용 가능 면적을 검증하기 전에는 싸다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 농취증 발급 가능성, 인허가 유지 여부, 토지별 사용 가능 범위, 제시외 물건의 소유관계입니다. 권리는 소멸형이지만 물건 자체의 난도와 환금성 부담이 커, 철저한 현장조사와 행정 확인을 전제로 접근해야 합니다.